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市值观察|为什么说房地产板块的估值要开始修复了？

市值观察|为什么说房地产板块的估值要开始修复了？

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文/石羊 编辑/小市妹

日前 ， 保利地产（600048）发布一则公告 ， 公司7月单月实现签约金额486.15亿元 ， 同比增长79.81%；实现签约面积322.23万平方米 ， 同比增长71.88% 。 与此同时 ， 公司近期新增加9个地产项目 ， 需支付价款约61.39亿元 。
一个话题重新被人们所提及 ， 一个普遍的认知是 ， 房地产板块存在低估 ， 那么 ， 房地产板块估值要开始修复了吗？

整体来看 ， 疫情影响下 ， 宽松的货币环境使得资金流动性和融资成本下降明显 ， 但是“不以房子作为短期刺激经济的手段”依然是政策的主旋律 ， 所以房地产融资未见明显放松 。 5月的房地产信托融资新规再次收紧 ， 房地产信托受到的影响将会较为明显 ， 尤其是民营的房地产企业 。 与此同时 ， 还债规模的再上台阶 ， 使得行业整合加速 。
而自去年房地产公司融资渠道全面收紧后 ， 需求遇冷的市场再加上刚性的待偿债务 ， 让房地产企业的现金流状况进一步绷紧 。 此外 ， 三四线城市房地产市场受疫情影响更甚 ， 而财政政策的发力更倾向于中心城市 ， 人口亦是 。
值得注意的是 ， 虽然住房不超的主旋律没有改变 ， 但是上半年一城一策的宽松政策使得销售韧性十足 ， 许多城市房价出现上涨 。 6到7月热点城市开展调控政策 ， 但目前来看 ， 当地产板块低估较为严重 ， 亟待修复 。
【市值观察|为什么说房地产板块的估值要开始修复了？】未来 ， 房地产政策或将有两个导向 。
如果未来政策以稳健为导向 ， 如果地方政府在库存积累的同时及时出台足够宽松的政策 ， 而地产板块对分散的地方政策的反映是呈现逐渐钝化的 。 但事实上 ， 这些政策确实在改善房地产行业的基本面 ， 使得销售规模超出预期 ， 最终估值被销售数据修复 。
如果未来政策以继续严格管控为导向 ， 伴随去化率不断下降、房价持续横盘 ， 销售的韧性会逐渐褪去 ， 直到大部分城市重新积累库存 ， 限购限售政策才可能会开始放松 。 而那时宽松的政策将会更为密集且有力 ， 从而以宽货币和宽政策驱动着房地产板块估值逐步修复 。
总结来看 ， 目前房地产板块尽管隐含了较为悲观的预期 ， 但随着未来不管是稳健或是严格的政策推导来看 ， 房地产的估值修复将会是一个大概率事件 。
伴随保利销售业绩的增长 ， 拉开了今日房地产板块上涨的序幕 。 截至今日收盘 ， 莱茵体育(000558)涨停；海航投资(000616)、深物业A(000011)、新黄浦(600638)、中南建设(000961)、阳光城(000671)、绿地控股(600606)、中迪投资(000609)、金科股份(000656)、中国国贸(600007)、金地集团(600383)、海航基础(600515)、保利地产(600048)、泰禾集团(000732)、中交地产(000736)、万科Ａ(000002)、新城控股(601155)、大悦城(000031)、蓝光发展(600466)等个股涨幅居前 。
值得注意的是 ， 如果房地产资产负债率过高 ， 会导致公司财务风险较大 ， 偿债能力较弱 ， 甚至可能导致公司资不抵债最终破产 。
基于此 ， 市值观察按照同花顺分类 ， 梳理出截至今年一季度 ， 剔除ST和*ST股票后 ， A股房地产公司资产负债率排名 ， 从高到低共选取50只 ， 以供投资者参考 。
2020年第一季度 ， 房地产板块公司资产负债率从高到低分别为 ， 云南城投(600239)93.84%、鲁商发展(600223)91.59%、京投发展(600683)90.66%、中南建设(000961)89.49%、中交地产(000736)88.46%、绿地控股(600606)88.34%、新城控股(601155)86.96%、宋都股份(600077)86.39%、天地源(600665)85.62%、泰禾集团(000732)85.06%、财信发展(000838)84.71%、珠江实业(600684)84.52%、万科A(000002)84.24%、华远地产(600743)84.07%、华夏幸福(600340)83.61%、荣安地产(000517)83.54%、滨江集团(002244)83.53%、阳光城(000671)83.51%、金科股份(000656)83.37%、中天金融(000540)82.93%、中洲控股(000042)82.76%、南国置业(002305)82.76%、荣盛发展(002146)82.33%、华发股份(600325)81.94%、首开股份(600376)81.89%、光明地产(600708)81.84%、新华联(000620)81.75%、嘉凯城(000918)81.56%、泛海控股(000046)81.17%、三木集团(000632)80.84%、蓝光发展(600466)80.75%、迪马股份(600565)80.46%、津滨发展(000897)80.28%、栖霞建设(600533)79.76%、广宇发展(000537)79.01%、天房发展(600322)78.59%、北辰实业(601588)78.3%、大悦城(000031)77.73%、保利地产(600048)77.72%、城建发展(600266)77.62%、金地集团(600383)77.48%、格力地产(600185)76.69%、合肥城建(002208)76.52%、华侨城A(000069)76.16%、金融街(000402)76.09%、信达地产(600657)75.69%、新湖中宝(600208)75.67%、福星股份(000926)75.38%、香江控股(600162)75.09%、美好置业(000667)74.8% 。
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