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乐享新生活|社科院专家：房地产韧性超出经济学家和官员想象 房价不能涨但也不能跌！

乐享新生活|社科院专家：房地产韧性超出经济学家和官员想象 房价不能涨但也不能跌！

【乐享新生活|社科院专家：房地产韧性超出经济学家和官员想象 房价不能涨但也不能跌！】社科院专家张明在最新的文章中预计 ， 今年中国经济的增长速度在3％左右；经济增长的三驾马车中 ， 下滑最浅的是房地产 ， 房地产投资在这一轮疫情冲击下表现出非常强的韧性 ， 这是很多宏观经济学家和政府官员没有想到的；房价继续涨意味着很大的风险 ， 但是跌得太快同样意味着风险很快就会到来……
2020年 ， 疫情冲击下 ， 全球经济将陷入一次深度衰退 。 根据国际货币基金组织的预测 ， 今年全球经济会萎缩4.9％ ， 发达国家包括美国在内普遍会萎缩8％-10％ ， 中国是唯一能够保持正增长的大型经济体 。 不过 ， 张明认为国际货币基金组织的预测比较保守（中国经济增长1％） ， 他预计中国经济增长速度在3％左右 。
为了应对疫情冲击 ， 以美联储为代表的全球央行开闸放水 ， 年初美联储资产负债表的总规模是4万亿美元 ， 现在已经超过了7万亿美元 ， 张明称 ， 美联储的印钞速度是史无前例的 ， 全球央行非常宽松的货币政策导致了负利率现象的扩散与深化 ， 这会给养老金、保险公司、商业银行等长期机构投资者造成很大挑战 ， 或诱发新的资产价格泡沫 。
张明提醒 ， 全球经济还有另一个中期隐患 ， 新冠疫情爆发前 ， 发达国家的政府债务已经达到了历史高点 ， 和大萧条之后二战之前的水平非常接近 。 疫情之后 ， 政府债务占GDP比率普遍还要上升十个百分点左右 。 未来 ， 发达国家政府债务如何降低杠杆 ， 是以有序方式还是以无序方式备受关注 ， 历史上大萧条之后 ， 全球政府债务的下降是通过世界大战和战后重建来进行的 。
谈及中国经济增长的三驾马车时 ， 张明认为 ， 消费增速总体低迷 ， 短期内很难明显反弹 。
投资方面 ， 上半年所有投资增速都有显著的下滑 ， 下滑最深的是制造业 ， 因为内外需都在萎缩；下滑最浅的是房地产 ， 表现出了非常强的韧性；下半年要稳中国经济 ， 基建投资必须要进一步发力 。
进出口方面 ， 一二季度冰火两重天 ， 下半年的出口表现可能不及二季度 ， 原因是全球经济进入深度衰退之后 ， 外需非常疲弱 ， 再加上中美问题 ， 下半年进出口对经济增长的贡献可能再度下滑 。
综合而言 ， 张明判断 ， 中国目前的总需求依然处于低位 ， 依然需要宏观政策的持续发力 。
对于备受关注的房地产 ， 张明补充了六点判断：第一点 ， 房住不炒会成为长期内的政策基调；第二点 ， 在当前的调控思路下 ， 一线城市的房地产市场化程度明显下降 ， 限购限贷会长期存在；第三点 ， 中国房地产市场最火爆的时代 ， 也就是2003年到2018年这15年已经一去不复返了；第四点 ， 未来中国的房地产市场会呈现出两大分化 ， 头部化趋势进一步加剧 ， 中小开发商步入寒冬 ， 天眼查数据显示 ， 我国目前有158万余家状态为在业、存续、迁入、迁出的房地产企业；第五点 ， 中国房地产市场的游戏重点可能已经从增量变成了存量 ， 从开发转入了运营；第六点 ， 未来中国房地产金融产品的发展速度会显著加快 。

至于当下房地产调控思路 ， 张明指出 ， 房价继续涨意味着很大的风险 ， 但是跌得太快也意味着风险很快就会到来 ， 尤其是商业银行、居民财富、地方政府财政都会受到显著影响 ， 因此比较合理的选择是让房价保持在当前水平上 ， 手段就是降低交易量 。
“如果说过去15-20年是房地产的年代的话 ， 未来的10年、20年将成为股权的年代 。 股权投资会成为非常热的领域 ， 也是下一轮巨额财富产生的来源 。 ”张明说 。


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