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36氪|北京金融街租金小幅下调，二季度写字楼市场到底怎么了？


日前 ， 有媒体在走访北京金融街时发现 ， 不少写字楼处于闲置状态 ， 为吸引租户 ， 部分写字楼租金降幅近五成 。 相比往年金融街写字楼租金每平方米每天20元以上的盛景 ， 如今租金报价在每平米每天12元左右 ， 还存在议价空间 。
作为中国大陆最贵的写字楼市场 ， 金融街写字楼的租金真的降了吗？
根据高力国际统计数据显示 ， 截止到2020年二季度 ， 金融街甲级写字楼平均租金达到670元每月每平米 ， 环比下降-1.4% ， 同比下降4% ， 租金确实出现小幅下调 ， 但这并不意味着金融街市场出现“危机” 。
从数据层面看 ， 金融街市场空置率依旧保持5%以下的水平 ， 达到4.2% ， 环比上升0.6% ， 同比上升2.5% 。和甲级写字楼市场类似 ， 金融街的乙级写字楼目前也保持非常低的空置率 ， 仅为3.6% ， 租金维持在450元每月每平米左右 。
高力国际表示 ， 尽管金融街租金出现了小幅下调 ， 但这样的下调对于整体市场运行来讲是积极的 。 疫情过后 ， 大部分企业普遍都面临着经营困境 ， 对于各方面的成本也会更加敏感 。 租金的下调一方面可以从一定程度上降低企业租赁成本 ， 也可以从另一方面提升整个金融街 ， 甚至是整个北京的城市竞争力 。
【36氪|北京金融街租金小幅下调，二季度写字楼市场到底怎么了？】随着北京防控逐步放开 ， 二季度写字楼市场活跃度明显提升 ， 整个北京甲级写字楼市场吸纳量从一季度的-81000平方米快速恢复到二季度的30000平方米左右 。
然而 ， 在剔除了自用和预租的影响后 ， 全市场的净吸纳量依然为-14000平方米左右 ， 但需求恢复程度并没有那么强 。 截止到2020年二季度 ， 北京甲级写字楼租金为366元每月每平米 ， 环比下降1.7% ， 同比下降8%；空置率为16.6% ， 环比微降0.1% ， 同比上涨5.1% 。
一方面是需求恢复程度并不强 ， 另一方面 ， 北京市场还将在2020年下半年迎来近70万平方米的新增供应 ， 明年也还有近80万平方米的新增供应入市 。
高力国际华北区董事总经理严区海在今年二季度曾指出 ， 中国经济目前正处于三期叠加的影响下 ， 即经济增速下行期 ， 产业结构调整期和疫情防控常态化时期 。 在这样的三期叠加影响下 ， 市场需求的释放需要更长的时间 。
“供应的格局会一直延续到2021年 ， 市场的空置率高点也会在2021年出现” ， 高力国际判断 。
基于集中供应下空置率的不断推高 ， 在租金方面高力国际判断 ， 尽管市场需求能够在今明两年出现可持续性的回暖 ， 但租金阶段性高位调整的大趋势保持不变 。
高力国际华北区研究部董事陆明提出 ， 2020全年的净吸纳量在剔除自用和预租的影响后可能仅为北京甲级写字楼市场历史平均水平的一半左右 。 在高供应量且需求中性的市场环境下 ， 租金依旧会保持缓慢下探的趋势 ， 但下方空间已经非常有限 ， 2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部 。


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