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九叔谈房|深圳房产：小产权、公寓不要碰，不涨还被套

九叔谈房|深圳房产：小产权、公寓不要碰，不涨还被套

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案例1
问：九叔您好！最近没有购房名额了 ， 还差两年 ， 但是因为准备要孩子 ， 在看小产权和公寓 。 小产权感觉压力还是挺大的 。 请问推荐买公寓吗？还是等两年后再买商品房？另外请教下九叔润科华府这个盘如何？
答：不要买小产权 ， 也不要乱买公寓 ， 润科华府这个盘 ， 唯一能蹭的热点就是西部和地铁12号线 ， 位置配套和环境都一言难尽 ， 调控前都不好卖 ， 更不要说调控后 ， 何况还是润科的公寓 。致广大因为新政丢了资格的人们 ， 关键时刻更考验定力 ， 千万不要乱了分寸 ， 瞎买一气 。
深圳关上大门后 ， 一大堆伪装成机会的坑正等着大家跳 。深圳会有横盘期等大家上车 ， 宁可不买 ， 也不要买错 。
案例2
问：九叔您好 。 我想买600-700之间的 。 看过龙华的三房两卫 ， 最终决定在南山入手 。汉京确悦61.68的小三房 ， 次卧出阳台 ， 满五唯一 ， 朝南 。 但是阳台对着月亮湾大道有点吵 。 660万您觉得可以入手吗？ 想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房那种户型） ， 可是现在没有放盘的 。 而且估计要700万左右 。您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的 ， 还是等等中海阳光玫瑰69的 。谢谢 。
答：单价差不多的话 ， 纯投资就买汉京确悦 。虽然有货柜车噪音问题 ， 但深圳这种昂贵的城市 ， 居住功能高于一切 ， 三房秒杀两房 。如果是自住 ， 就要考虑对噪音的接受度了 。虽然一直有传月亮湾大道改造 ， 货柜车改走地下通道 ， 但实际操作难度非常高 ， 只能是远期目标 。
案例3
问：九叔你好！目前现金500左右 ， 计划购入总价900左右 ， 考虑因素第一学位第二宜居第三升值空间 ， 有关注以下片区 ， 希望九叔指点：一、园岭片区 ， 如园中花园 ， 园东花园 ， 目前单价9万左右 。 二、保税区 ， 带福外南双学位 ， 目前单价7-8万 。 三、前海南片区 ， 如鼎太风华 ， 雷圳碧榕湾 ， 目前单价10-11万 。 四、龙华龙悦居或金地上塘道 ， 但龙悦居目前只有小两房 ， 我们需要三房至少大两房 。以上区域应如何排序 ， 或者还有其他的推荐也可以 。 宝中片区价格好高 ， 准备放弃了 。感谢回复！
回答：你好 ， 感谢付费咨询！总价900 ， 综合考虑 ， 有以下2种选筹方案：
1.长持： 买前海网红盘 ， 目前单价10w+ ， 这个单价入手 ， 短期内有可能会站岗 。 深圳要么横盘 要么涨 只是不会下跌 ， 但是长远看 ， 前海南的想象空间很大 。 如果不着急 ， 可以在这几个盘里淘一淘笋 。
2.短持： 追短期的板块轮动 ， 上一波涨幅西部领涨 ， 目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨 ， 现在可以追一追 。 龙华除了自身发展 ， 更多的是承担福田的外溢 ， 龙华金地上塘道 上河坊都还行 。园岭和保税区长远看 ， 板块投资价值不如上面前海 。
案例4
问：九叔你好 ， 目前有深圳宝安西乡流塘阳光公寓一套是否应该现在卖出？想卖出原因第一有资金需求 ， 想置换成住宅 ， 夫妻两人名下深圳只有公寓没有住宅 ， 第二该公寓升值很慢 ， 现在12号线楼下地铁在建也升值很慢而且不太好出租 。 老公国企上班 ， 我自己做贸易相关受疫情影响收入今年比较低 ， 没有疫情时候收入比老公高 ， 想咨询这种情况下应该激进买总价1200万左右的学位房还是买700万左右的二手自住房？目标学位宝中 ， 目标住宅宝安西乡或新安 。 两个孩子都比较小一个五岁一个两岁多 。
答：第一 ， 公寓早就应该置换了 ， 已经过了一个年了 ， 不用留着再过第二个年了 。第二 ， 人家只是上车上个四五百万的小飞度 ， 你这一下子能够上到1200万的凯迪拉克 ， 说明你早就有买房的实力 ， 缺乏买房的魄力 ， 孩子都五岁了 ， 还想带着俩娃继续颠沛流离么？ 第三 ， 究竟是买700还是1200万 ， 需要进一步沟通才行 。
案例5
问：九叔你好 ， 请问：坂田的信义嘉御山和佳兆业商品雅园两个盘 ， 未来5年那个盘涨幅会好一点呢？需求自住＋投资 ， 感谢！
答：你好 ， 深圳楼市从来是此消彼长的 ， 没有绝对洼地 ， 只有相对洼地 。 信义嘉御山 ， 靠着科技园外国语和楼盘品质 ， 去年下半年领涨坂田 ， 成了坂田标杆 。 去年底上品雅园靠深实验学位后来居上 ， 迅速超越了嘉御山 。 上品到底涨了多少 ， 我这里有明确的数据 。 去年12月到今年1月 ， 圈友共买了五套上品75平两房 ， 总价从450到495不等 ， 现在挂盘价650 ， 成交价630 。 上品涨的太快太猛 ， 嘉御山又成了相对的洼地 ， 目前买嘉御山会优于上品雅园 。 不过这是750预算局限在坂田的选择 ， 如果跳出坂田 ， 放眼全深圳 ， 又会有比嘉御山更值得买入的洼地 。
注意 ， 我说的是买入节点转瞬即逝的相对洼地 。
【九叔谈房|深圳房产：小产权、公寓不要碰，不涨还被套】


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