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简单观察|这是什么信号？，加拿大突降房贷压力测试

最近数周 ， 加拿大大型银行的五年期抵押贷款利率均有不同幅度的小幅下降 。 迫于经济压力 ， 加拿大央行8月13日将抵押贷款的“压力测试”基准按揭利率下调至4.79% 。 CBC报道称 ， 该利率下调之后 ， 借款人在收入不变的情况下贷款金额能比之前高大约1.5% 。
打个比方 ， 如果一位年收入10万加元的人需要贷款买房 ， 且其能够支付10%的首付 ， 那么按照原来的基准按揭利率水平（4.94%）和相关压力测试计算 ， 此人最多能从银行贷款$523,410加币 。 但是现在这一水平已降至4.79% ， 也就是说 ， 此人现在最多可贷$531,230加币 ， 比原来足足多了近$8000加币 。
这也是自疫情重创加拿大以来 ， 加拿大央行第三次下调这一指标 。
“在过去的数年中 ， 规则的改变使加拿大人更难获得贷款资格 。 但央行不断下调基准利率 ， 对希望进入房地产市场的首次购房者而言 ， 无疑是个好消息”加拿大银行贷款利率统计网站Ratehub的联合创始人兼JamesLaird对CBC表示到 。
Laird的评论也得到了贷款中介公司DominionLending的首席经济学家SherryCooper的认可——“随着这一基准利率达到历史最低点 ， 将有越来越多的人能买得起房子” 。
4.79%是什么意思？这是我买房的贷款利率吗？
答案是否定的 ， 起码就现在的情况而言 ， 加拿大几大银行和贷款中介的贷款利率比这个要低得多 ， 几乎没有超过2.5%的 。 那这个4.79%又是个什么东西？
贷款买房其实是一个很简单的概念：手上钱不够付全款 ， 就需要从银行借钱 ， 银行的钱自然不白借 ， 借款人给银行的“好处”便是银行的贷款利息 。 贷款利息符合市场规律 ， 根据市场行情的变化而浮动——当贷款的人多 ， 利率自然上升；贷款的人变少 ， 利率自然也就下来了 。
但是现在问题又来了 ， 银行凭什么把钱借给你 ， 有什么能保证借款人能一直还上月供？为了降低银行产生坏账烂账的风险 ， 这就涉及到一个叫压力测试（StressTest）的概念 。
压力测试是指为借款人假想一种情况 ， 假如贷款利率在将来涨到一个较高的水平 ， 借款人是否能顶住压力并继续还上贷款 。 而现在 ， 加拿大央行为众借款人假想的这个较高的利率水平 ， 就是4.79% 。
2017年10月17日 ， 加拿大最高银行监管机构金融机构监管办公室（OSFI）发布了针对抵押行业的指南 。 在新规则中 ， OSFI要求对所有需要申请未保险贷款的借款人进行压力测试 。
什么叫未保险？根据法律 ， 首付少于20%的房屋借款人必须为贷款人（比如银行）购买抵押保险 ， 以确保借款人在拖欠贷款的情况下 ， 保险可以给贷款人提供保护 。 抵押保险的金额约占贷款总额的0.6%至4% 。
加拿大按揭与住房公司（CMHC）举了这样一个例子：一位借款人想买一个50万加币的公寓 ， 但是首付还只能付5万 ， 也就是10% 。 那么 ， 借款人将被额外收取$13,950的贷款保险费用 。
而且 ， 因为这位借款人还需要通过贷款压力测试 ， 来向银行证明：就算贷款利率在未来翻一倍 ， 他也能承担贷款压力 ， 按时按量地给银行还上月供 。
此外 ， 贷款压力测试还一定程度上决定了银行能贷多少钱给你 。 还是上面那个情况 ， 假如这个人年收入能达到10万加币 ， 那他一个人背贷款银行最多也就贷给他$531,230加币 。
也就是说 ， 加上那10%的首付 ， 开价60万以上的房子单凭他一个人想都不用想——压力测试通不过 ， 银行是不会担风险借钱给他的 。
基准按揭利率仍远高于市场利率 ， 低收入人群不得不买贷款保险
2020年2月18日 ， 联邦政府当时表示 ， 将于今年6月起实行新的压力测试利率计算方法 ， 将不再以央行的5年固定利率为标准 ， 而是新的利率门槛将是按照“按揭保险申请中 ， 每星期的五年固定利率的中位数 ， 再加2个百分点” 。
然而 ， CBC8月13日消息称 ， 这一政策目前因疫情原因已被搁置了 。
【简单观察|这是什么信号？，加拿大突降房贷压力测试】而且 ， 诸如蒙特利尔银行（BMO）等加拿大大银行给出的说法是 ， 压力测试的利率是“实际利率+2%”和加拿大央行给出的基准利率（现在是4.79% ， 第一个红框中是之前的数据 ， BMO官网没改）哪个高选哪个 。 所以 ， 就算Ratehub统计称BMO能给到的最低贷款利率是2.2% ， 4.2%（2.2%+2%）的利率还是比央行给出的利率低不少 ， 压力测试还是只能跟央行给的4.79%来进行 。
此外 ， 对大温地区大部分低收入人群而言 ， 想凭自己的收入通过银行的压力测试无异于痴人说梦 。
自2020年6月1日起 ， BC省的最低时薪上调至$14.6加币 ， 按照每周工作40个小时 ， 年薪即为$30,368加币 。 那按照最新公布的4.79%压力测试基准利率 ， 如果通过压力测试 ， 那这些人最贵可以买多少钱的房子呢？
$194,992？！大温现在还能找到这样的房子？
怎样绕开压力测试从银行贷款？现有政策下只有一种方式：首付超过20% ， 而且为从银行贷款的金额买贷款保险 。 政府的逻辑其实也很简单：只要首付足够多 ， 还不上贷款时有人帮着兜底 ， 那OK ， 你想从银行贷多少就贷多少 。
50万的一室公寓 ， 首付给了20% ， 剩下的贷款保费多少？9600刀 ， 省着点儿可以吃好一阵儿了 。
通不过压力测试就得自掏腰包买保险 ， 看来在大温买房还是不容易 。


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