中年|入住多年办不了证！听说小区被定性为“小产权”，几百名业主急坏了( 二 )
这个小区 ， 交房6年 ， 8000业主一直在等这张证！
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现实生活中
哪几类新房没法办理不动产权证？
满满的干货
购房者请细读！
何为大产证和小产证？
在解释哪些房子不能办不动产权证之前 ， 小编先科普一下 ， “大产证”和“小产证”及两者之间的关系 。
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大产证
大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前 ， 由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记 。 对符合规定的申请 ， 房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定 ， 颁发房地产权证 。
小产证
小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后 ， 由购房者取得的房地产权证 。 就是我们平时说的“不动产权证” 。 也就是说 ， 只有开发商办出了“大产证” ， 购房者才可以办理或者委托开发商办理“小产证”即不动产权证 。
现实生活发生的无法办理或者延迟办理不动产权证的问题 ， 大多是因为开发商无法或者没有办理“大产证” 。
开发商为啥没法办大产证？
开发商擅自更改土地使用性质
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：按照不同的用途和使用年限 ， 土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等 。 开发商不能擅自更改土地使用性质 ， 例如在工业划拨用地上建住宅小区 。 这种房子不仅不能办不动产权证 ， 还可能被规划国土部门依法收回土地 。
开发商擅自更改规划
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开发商擅自更改规划是指 ， 建成的小区没有按照之前的规划施工 ， 有所改动 。
房屋未经验收或验收不合格
开发商将工程抵押给了银行
在集体土地上开发的小产权房
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小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋 ， 未缴纳土地出让金等费用 ， 其产权证不是由国家房管部门颁发 ， 而是由乡政府或村政府颁发 。 由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证 ， 国土房管局也不会给购房合同备案 ， 所以不能办理不动产权证 。
看到这里很多购房者会提出疑问 ， 我们从哪里获悉开发商是否存在上述行为？
对此 ， 相关律师表示 ， 购房者可以要求开发商提供五证 ， 即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》 ， 只要这五证齐全 ， 并且每一个环节都能顺利办理手续 ， 这类商品房就能取得“大产证” 。
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需要注意的是 ， 有时开发商提供的五证中 ， 没有《商品房销售许可证》 ， 而是《商品房预售许可证》 ， 这种类型商品房能办理不动产权证吗？
对此 ， 相关律师表示 ， 开发商具有《商品房预售许可证》的 ， 基本就能办理“大产证” 。 因为房管部门办理预售的前提是：开发商已交纳土地出让金 ， 取得《国有土地使用证》（国土资源局负责）；已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（规划局负责）；已办理《施工许可证》（建设局负责）；除土地出让金外 ， 工程总投资已达到25％以上 。
开发商的“大产证”只是购房者办理不动产权证的前提条件 。 购房者想办理不动产权证 ， 还需自身有购房资质 ， 且缴纳了房产交易的相关税费才行 。
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