经济|严控房企高负债：依据“三道红线”设置有息负债增速上限，地产债借新还旧85折增速|规模|股权投资|上限|房企|红线|三

扒独家 | 21世纪经济报道
扒猫腻 | 愉见财经
21世纪经济报道报了个独家消息：传闻监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：

红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线二：净负债率大于100%；

红线三：现金短债比小于1倍。

依据这三道线的超线情况，给出有息负债增速上限：

- 超三道红线进入“红色档” ，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；

- 超两道红线进入“橙色档” ，有息负债规模年增速不得超过5%；

- 超一道红线进入“黄色档” ，有息负债规模年增速不得超过10%；

- 一道红线都没超，虽然进入“绿色档” ，但有息负债规模年增速仍然不得超过 15% 。

21世纪经济报道采访人员李玉敏多方求证，多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息。
房企们较为普遍的高负债的确让人担忧。我们查了一份克而瑞对于50家典型上市房企的数据报告，截至2019年末，这50家房企总有息负债规模为46942亿元，同比增长16.4% ， 86%的典型上市房企总有息负债增加。
如果负债压力大了，房企怎么续命呢？
其中一种办法是地产债的借新还旧。但这条路正在被收窄。
据21世纪经济报道援引券商人士称，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。
房企也热衷于发永续债。但这条路可能也会被堵。据称对于住宅类地产，交易所不再接受永续类债权备案，银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。
顺便， “愉见财经”也补充扒一点房企的续命小秘密。
第一个小秘密，房企的很多永续债其实不永续的，说白了就是个普通的债。这里面只要做一道设计就好了：比如约定这债的票息率每年递增，或前一、两年票息率正常，融资成本跟普通贷款差不多，到了第三或第四年突然抬升，倒逼企业因无法承受利率，只能像还贷一样乖乖到期还债。嘿嘿，这从实际操作结果来看不就是个贷款嘛。
第二个小秘密，把债包装成股。比如表面上看着是笔股权投资，但抽屉协议签好回购啊、定期分红啊、或者第三方收购之类的，一早就约定好所谓股权投资的退出收益，并且约定刚性退出条款。这所谓投资，不就是个固定利息的债嘛。
这些猫腻，我们以后再接着扒。后附对着上文里说的“三道红线” ，房企触线情况汇总。