＂原＂英伦投资客|如何以公司名义在英国买房？都有什么优点和缺点？
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今天的文章比较干货 ， 主要介绍以公司名义 ， 在英国购置房产的优缺点和涉及到的税务问题 。在英国 ， 以有限责任公司的名义购置投资房产 ， 可以帮助买家节约一定成本 ， 但同时也存在一些缺点 。接下来我们一条条看 。公司买房流程解析第一步是设立一个英国公司 ，并选择相应的公司业务代码 ， 如果持有房产 ，相关的SIC有68209和68320， 如果是投资炒卖房产 ， 则属于贸易（Trading）行为 ， 可以选择SIC Code 68100 。第二步是 开设一个公司的银行账户 ， 以方便日后支付首付款 ， 收取租金等 ， 另外公司账户内的收入和支出明细也需保留好 。第三步是聘请一个专业的会计师 ， 处理报税等事宜 。最后就是是选择适合的房产和支付首付 。除此之外 ， 还有明确的是 ， 有限责任公司主要分为公司法人和股东 ， 每个股东以其出资额 ， 对公司承担有限责任 ， 公司法人以其全部资产对公司债务承担全部责任 ， 法人和股东是两个独立的法律个体 。如果公司经营出现问题 ， 债权人只能在公司财产的范围内追究债务 ， 一般不会直接追究到股东层面 。 明确公司和股东之间的独立性 ， 可以帮助你理解公司买房的好处和缺点 。公司买房优点 1：抵押贷款利息可全额抵税我在之前的文章（ 定了！英国房东注意！2020年起 ， 这几大新政将正式执行 ）里介绍过 ， 从2020年4月开始 ，英国房东在计算应税租金收入时 ， 将不能扣除任何贷款月供利息 。但这项新政策只适用于个人房东 ， 而不适用于公司房东 。如果房产是由公司持有 ， 公司仍然可以将用房租收入减去全额的贷款利息 ， 再用扣除其他成本之后的纯利润 ， 来缴纳公司税 ， 税率为19% 。公司买房优点2：买六套以上可以省印花税事实上 ， 如果只买一套或两套房 ， 个人名义更加省税 ， 特别是英国近期推出印花税新政后 ， 个人买房的印花税率已经大幅降低 ， 具体税率如下：对比之下 ， 如果以公司名义购买住宅房产 ， 价值超过了50万镑的话 ， 根据房产的具体用途 ， 其印花税率将会是 15%。但根据房产的不同用途 ， 房东可享受一定的税率减免或免除15%的印花税 ， 比如房产如果是公司买给员工居住的 ， 就可以减免印花税 ， 具体操作可以后续咨询 。
特别需要注意的是 ， 据英国税务海关总署规定 ， 如果公司一次性购买了6套或6套以上的住宅房产的话 ， 公司就可以按照“非住宅房产”（Non-residential properties）的印花税率来计算印花税 。以永久性产权房产为例 ， 房产价值超过25万镑以上的部分 ， 可以按照5%的税率来计算印花税 ， 买多套的话 ， 比个人房东的印花税会低不少 。公司买房优点 3：节省个人所得税据英国税务海关总署规定 ， 如果在英国出租房产并收取租金 ， 租金扣除相关费用后的收入 ， 需要以其对应区间来征收税率 。如果是以个人名义投资房产 ， 租金净利润在0-￡34500区间 ， 需要按20%的比例缴纳个人所得税；如果每年租金净利润在￡34500-￡150000之间 ， 需要缴纳40%的个人所得税 。如果每年租金净利润超过￡150000 ， 则需要缴纳45%的个人所得税 。但如果是以公司名义投资房产 ， 租金净利润部分则只需按 19% 的税率缴纳公司所得税 。公司买房优点4：出售时为买家节省印花税
如果你准备把你公司的所有房产出售给同一个买家 ， 那这个买家就可以用购买你公司股权的方式 ， 来购买你的房子 ， 这样一来 ， 交易就变成了股权转让而非房屋购买 ， 从而为买家节省了购房印花税 。 这个优点对潜在买家还是很吸引力的 。
公司买房优点5： 节省遗产税
这一点的操作和优点4类似 ， 如果以公司名义持有房产 ， 可以通过将公司股权转给子女的方式 ， 来避掉直接将房产转让给子女所要交的遗产税 。公司买房缺点1： 要交年度住宅物业税（Annual Tax on Enveloped Dwellings）如果以公司名义持有房产 ， 则每年需要缴纳年度住宅物业税（Annual Tax on Enveloped Dwellings ， 以下简称ATED） 。ATED主要是针对拥有英国住宅房产的公司 。 从2016－2017年开始 ， 只要公司名下的住宅房产的价值超过50万镑的话 ， 公司每年都需要缴交这个税 ， 具体税率如下：公司买房缺点2：贷款选择会相对少一些一般来说 ， 在贷款选择方面 ， 相比于个人投资房贷款 ， 以公司名义买房可选择的贷款机构相对会少一些 。但这个情况也在变化 。就最新情况来看 ， 其实现在市场上支持公司贷款的银行已经比以前多很多了 ， 甚至还可能申请到比个人贷款利率更低的产品 。事实上 ， 对于注册公司专门用来买房的情况 ， 很多贷款银行最终还是看股东和董事的个人还款能力 。总结来说 ， 银行在评估贷款的时候 ， 会全面评估申请人的公司经营状况、信用报告和财务状况 ， 包括是否有稳定的租金收益和还款能力 ， 从而来决定批准贷款的额度和利率 。申请贷款具体还是申请人的自身情况而定 ， 每个申请人的资质 ， 需求都不同 ， 不能一概而论 。公司买房缺 点3：取出租金自用的话要双重征税如果租金收益一直存放在公司账户里 ， 那公司只需要支出19%的公司税 ， 然后随着时间的日积月累 ， 租金收益越来越多 ， 你可以用这笔收益再购置更多的房产 。不过 ， 如果你做为公司的股东 ， 想将租金收益从公司账户转到个人账户的话 ， 这里就会产生个人所得税 ， 缴税流程是先缴纳19%的公司税 ， 再按提取的金额缴纳个人股息分红所得税 ， 总共需缴纳2次税 。据英国税务海关总署文件显示 ， 股息分红超过2000英镑的部分 ， 需按英国个人股息分红所得税率对应区间缴纳 。如下图所示 ， 对于个人股息分红所得税 ， 超过2000英镑的部分 ， 总收入在￡12501到￡50000区间 ， 按基础税率7.5%的比例缴税 。如果总收入处于较高税率区间（￡50001到￡150000） ， 则按32.5%的比例缴税 。综上所述 ， 对于一部分人 ， 公司买房的主要优点有节省印花税（需购买6套或以上）、规避遗产继承税、节省个人所得税等 。但公司买房也有缺点 ， 比如贷款选择没有那么多 ， 租金取出来给个人使用的话 ， 要交两次税 。当然只说优点缺点可能显得太绝对 ， 其实讲适不适合可能更合理 。简单来说 ， 如果你的个人所得税率低于20% ， 且经常需要提出租金收入的话 ， 就不适合用公司买房 。但如果你本身的个人所得税率很高 ， 或者需要用公司避免遗产税 ， 亦或者需要购买多套房产 ， 进行长期房产投资的话 ， 就可以考虑使用公司买房 。*如果你对公司买房 ， 个人贷款等方面有别的疑问 ， 可以加我个人微信咨询英国房产相关问题：500万人民币 ， 在伦敦能买什么样的房子？
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