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房贷利率变动后的选择

作者： 财经冷眼8月12日 ， 中国五家国有商业银行联合放了一个大招 ， 就是对于没有作出选择的人 ， 将强行把房贷利率转换成LPR 。看中国网站 禁止建立鏡像網站 。 返回正版看中国网站 。今天 ， 我将结合当前中国银行对利率选择的要求和中外宏观经济形势 ， 从更全面、更宏观的角度 ， 给大家讲一下如何选择以及选择的利弊 。看中国网站 禁止建立鏡像網站 。 返回正版看中国网站 。8月12日 ， 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行这五家国有大行均发布公告称 ， 将于8月25日起 ， 对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR浮动利率 。需要提醒大家的是 ， 这一轮房贷转换只针对商业贷款 ， 不涉及公积金贷款 。 也就是说 ， 你还有最后两周来选择自家贷款利率 。当然 ， 银行也说了 ， 如果批量转换完成后对转换结果有异议 ， 可于今年12月31日前通过手机银行自助转回 ， 或与贷款经办行协商处理 ， 转回固定利率 。 这是最后一次选择的机会 。 如果不申请转换的话 ， 就当做是默认了 。房贷利率变动后的选择
数以万计的房贷一族正面临着新的挣扎：应该选哪一种方式来确定未来的还贷利率？这个消息看似不起眼 ， 其实和中国的每个家庭关系非常大 。 如果对未来的利率走势判断失误并作出了错误的选择 ， 不仅意味着你将多支付大量的房贷利息 ， 而且极可能在未来利率走势出现极端情况后 ， 导致你的整个家庭破产 。 所以 ， 必须要慎重 。其实 ， 早在今年3月1日 ， 中国政府就要求存量房施行房贷利率机制转换 。 如果你有房贷 ， 大家应该都相继接到了电话 ， 银行喊你过去“重新签订”房贷合同 。 之所以还有一些人没有选择 ， 可能是根本搞不清楚这两个怎么选 ， 又怕选错 。这场转换 ， 涉及28万亿资金 ， 涉及中国绝大部分城市居民 ， 是房贷一族必须要过的程序 。 这种转化规模和工程量 ， 历史少有 。而且这意味着 ， 过去以基准利率为锚的方式逐渐被取代 ， 大家在贷款的时候 ， 基本采取的是基准利率打折的方式进行的房贷；现在 ， 全部实行所谓的以市场为基础的LPR利率为锚的房贷利率 ， 按照中国官方的说法 ， 这将更符合市场自由机制的建立和房地产脱钩实体经济 ， 是一次历史性的进步 。重新签订房贷合同必然是要谨慎的 ， 因为涉及一辈子的债务管理 ， 所以在签订之前 ， 每一个背负了房贷的人 ， 都在期望利率能够下调 ， 期望自己能够少还钱 ， 这是人之常情 。从前天开始 ， 每个人都要考虑到底以什么利率模式来还钱了！是固定利率呢？还是以LPR为基础的浮动市场利率呢？到底以什么模式来还贷 ， 对自己是最有利的？关于房贷利率转换 ， 很多人讲 ， 很多人没看懂 ， 到底这次该怎么选择？今天我就在这里和大家集中分析下 。 由于这一块比较涉及到银行的利率算法 ， 比较复杂 ， 但是我尽力用通俗易懂的话跟大家解释清楚 ， 希望每个人都能算明白！一第一个问题是 ， LPR利率是什么 ， 是怎么算的？LPR这不是一个新鲜词 ， 但很多人依旧不知道它的含义 ， 这里再解释一下 。LPR利率 ， 学名叫贷款基础利率（Loan Prime Rate） ， 定价机制采用公开市场操作利率加点的方式 ， 这里说的公开市场操作利率其实就是央行放水工具中期借贷便利（MLF） 。 产生流程为18家报价银行在央行MLF的基础上加点 ， 去掉最高最低两个极值求平均值所得 。算法其实很简单 ， 就是LPR=MLF利率+加点 。 MLF ， 俗称麻辣粉 ， 是央行给经济的注水工具 ， 商业银行将有价证券提交给央行 。 经济下滑 ， MLF利率就调低一些 ， 多注点儿水刺激刺激；经济过剩存在泡沫 ， 就调高利率 ， 抑制下去 。 加点主要由18家商业银行决定 ， 考虑到市场利润和风险补偿 。就算听不懂也没关系 ， 你只需要记住：LPR是在央行的MLF利率的基础上 ， 每个月由18家商业银行根据市场情况报价决定的 。 最终话语权归央行和市场 。那么在此基础上 ， 房贷利率的算法就出来了：房贷利率=LPR利率+加点这个加点和上面的加点不同 ， 组成部分为：政策加点+个人加点 ，1、政策加点：这段时间楼市太火 ， 房价飙涨 ， 中央想调控了 ， 加点多一些 ， 利率自然调高；楼市太冷 ， 中央想刺激 ， 加点少一些 。2、个人加点：签订合同时 ， 银行会考虑到利润 ， 你的征信、流水 ， 评测你的经济偿债能力 ， 如果你的信誉差、偿债能力差 ， 就会多加一些 ， 利率就会高些 ， 为什么呢？因为你还款能力差 ， 银行贷款给你你违约的风险就大 ， 提高的利率是对银行承担风险的补偿 。所以 ， 你从银行签订房贷合同 ， 最理想的利率情况是 ， 加点为0 ， 商业银行认为你是优质客户 ， 给你最好的贷款利率 。 这种情况在一些地方已经出现了 ， 贷款利率很低 ， 接近理想状态 。二那么有朋友就会问 ， 以前我以基准利率为基础签订的房贷利率会如何转化呢？这就是我今天要跟大家聊的第二个问题 。之前的利率机制是 ， 房贷利率=基准利率×（1+浮动）；现在的利率机制是 ， 房贷利率=LPR利率+加点 。怎么转换呢？给大家举个例子 。 你在2018年买了一套房 ， 上浮10% ， 那么你之前的房贷利率就是基准利率×（1+上浮） ， 为4.9%×（1+10%）=5.39% 。 现在要进行转化 ， 有两种转化方式 ， 转成固定利率或者LPR利率 。 固定利率直接是5.39% ， 永不再变 。 而LPR利率的话就要进行转换了 ， 这里涉及到一个算法 ， 小学数学水平就能看懂 ， 弄清楚 ， 到时候别让商业银行给你算错了 。房贷利率=LPR利率+加点 ， 那么反过来 ， 加点=房贷利率-LPR利率 。 这里的房贷利率就是之前的利率5.39% ， 其中LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%计算 。 那么加点=5.39%-4.8%=0.59% ， 注意了 ， 这个加点数值一经确定会永久不变 ， 直到你把银行的贷款还完 。你转化后的房贷利率=LPR利率+0.59% 。 比如 ， 按照现在最新的LPR 5年期报价利率4.65%计算 ， 你的房贷利率就是：4.65%+0.59%=5.24% 。这样你就会发现 ， 转化为固定利率依然是5.39% ， 但是转化成LPR利率就是5.24% ， 少了0.15% ， 也是划算的 。 但要注意的是 ， 央行给的这个选择 ， 让大家选的不是当下 ， 而是未来 。 也许你现在换算下来 ， 固定利率和LPR利率差不多 ， 或者很多人预期中外利率利差还比较大 ， 未来人民币利率还将下调 ， LPR比固定利率划算 。 但是大家要注意的是 ， 未来还有30年的时间 ， 也不排除未来通胀大幅走高 ， 央行麻辣粉大幅上调 ， 利率大幅度走高的可能会非常之高 。 长期来看 ， 利率的走势会对你的房贷还款产生越来越大的影响 。三这就涉及到了第三个问题：未来LPR利率的走势 。 你的房贷选择30年现有利率不变 ， 是固定利率 ， 如果未来LPR利率下跌就亏了 ， 利率上涨就赚了 。 选择LPR央行动态利率 ， 未来利率下跌就赚了 ， 利率上涨就亏了 。中国目前处于特殊时期 ， 经济严重衰退 ， 上半年国内生产总值456614亿元（姑且不考虑这样数据的真实性） ， 按可比价格计算 ， 同比下降1.6% ， 40年没见过的现象 。 消费和出口是拉动经济的三架马车 ， 而在第二季度 ， 中国的出口是下降4.7% ， 消费这个指标主要看的是社会消费品零售总额 ， 二季度下降3.8% 。 投资除了房地产稍微看得过去 ， 其他投资都很惨淡 。 7月份 ， 整体经济复苏预期也不强 。而中国今年以来M2和社会融资规模的增速都是保持高增长 ， 说明经济一直是大水漫灌 。 所以 ， 今年后面的4个多月 ， 通过货币刺激经济增长将成为主流 。 大幅刺激经济增长 ， 自然需要降低融资成本、扩大信贷规模的货币政策 ， 维持低利率甚至负利率 ， 以刺激投资和消费 ， 扩大内需 ， 为中国摇摇欲坠的经济续命 ， 以涓涓细流汇成“内循环”的大河 。2019年1月至今年7月 ， LPR属于下降趋势 。 对比世界其他国家 ， 特别是发达国家的利率 。 可以看出 ， 目前中国最新的LPR利率还较高 ， 还有下降的空间 。央行公布 ， 7月份5年期LPR报价利率是4.65% ， 比今年年初下调了0.1% 。 接下来LPR利率只能稳定或者下降 ， 没有任何提升的理由 。 目前 ， 全世界的疫情还没有见底 ， 美国、日本、中国以及欧洲一些国家都在二次爆发 。 中国在短期内必须采取宽松货币以刺激经济的办法 ， 先度过难关 。 所以在短期内 ， LPR利率还会继续下调 ， 这也是很多人放弃固定利率 ， 选择LPR浮动利率的主要原因 。市场先现在还有一种观点非常流行 ， 这种观点认为应该选择LPR浮动利率 。 他们认为 ， 中国目前城市化进程还没有完成 ， 人口红利进入“L型拐点” ， 经济增速不复以往 。 中国的利率会继续下降 ， 这是中国的历史进程 ， 同样也是其他发达国家已经在进行的进城 。 他们举出的例子就是：目前一些国家的利率一路走低 ， 尤其是日本和部分欧美国家已经在实施负利率政策 。 中国经济还有很大的潜能 ， 目前人均GDP1万美元 ， 是发展中国家的领先者 ， 下一步就是发达国家 。 所以 ， 中国未来的利率也会追随发达国家 ， 接近负利率 。中国在未来很长一段时间 ， 市场报价利率会缓慢下调 。 所以他们得出的结论是：无论你之前的利率是上浮还是下浮 ， 都应该选择转换成LPR利率 ， 而不是固定利率 。目前市场上 ， 不管是官方媒体还是自媒体 ， 以及一些银行和专家的声音 ， 都是引导大家转换成LPR浮动利率的为主 ， 其实 ， 我是不认同这种分析的 。 他们的这种选择有两个假设前提 ， 长期来说是站不住脚的 。 第一假设就是 ， 中国会从发展中国家变成发达国家 ， 要知道有很多国家都是倒在了中等收入陷阱里的 。 这几十年来 ， 只有亚洲四小龙、智利等少数一些国家越过了陷阱 ， 从发展中国家变成发达国家 。 我认为在未来30年之内 ， 中国是很难变成真正意义上的发达国家的 ， 未来负利率的趋势 ， 也是无稽之谈 ， 和是否是发达国家也没有半毛钱关系 。另外一个假设前提就是通胀可控的情况下 ， 日本欧洲的负利率 ， 基本上是在货币发行可控的基础上 ， 通胀率不高的情况下实行的 ， 为了刺激投资和消费；但是 ， 这样的条件在中国完全看不到影子 。 目前 ， 中国货币超发严重 ， 目前中国M2已经达到了213万亿 ， 是美国和欧洲的总和；通胀也在飙升 ， 今年1月份CPI同比涨幅达到了破纪录的5.4% ， 这也创下了近10年来的新高 。 之后虽然有所回落 ， 但6月份以来 ， 受南方洪涝灾害和局部疫情反弹等因素影响 ， 中国7月份猪肉和鲜菜等食品价格涨幅扩大 ， 带动当月（7月）CPI同比升幅扩至三个月新高 。更让人担心的是 ， 今年下半年开始粮价加速上涨 ， 玉米和小麦价格齐头并进 ， 创下了多年的新高 ， 玉米价格今年以来已经涨了30% ， 这都将推动中国的饲料、肉类以及食用油的价格 。 近日 ， 中国农业部粮食储备局公布的数据 ， 今年中国政府在市场上买不到小麦了 ， 小麦收购量比去年下降了20% ， 这是一个非常恐怖的数据 ， 说明今年夏粮已经大面积减产 ， 农民们惜售不肯卖粮了 。 而今年南方水灾必然会导致秋粮减产 ， 所以未来粮食的价格还会大涨 。 毕竟 ， 粮食关系到全国亿万人的生活 ， 是基础性产品 。 而多年一直被压制的粮价如果上涨的话 ， 可以说通胀就要彻底失控 。 除了不断加息 ， 也没有其他办法可以压制了 。加上目前灾情对工业品生产和农产品生产的影响 ， 供给缺口越来越大 ， 再加上货币超发的因素 ， 未来的通胀会越来越高 ， 虽然暂时刺激经济需要印钞放水 ， 需要降息 ， 但是长远来看 ， 要压制飙升的通胀 ， 必然依靠加息 ， 而要抑制人民币贬值 ， 也需要加息 。 这些都是关系到金融稳定和政权存亡的大事（参照去年阿根廷加息到42%的例子 ， 以及俄罗斯卢布在2015年时候加息到18%例子） 。所以 ， 笔者认为 ， 如果大家在今年8月31日之前做出了房贷利率以LPR为基础浮动 ， 意味着未来可能将承担远远高于以前贷款的利率！未来 ， 极可能给你的家庭背上一笔无法偿还的负债 ， 直到你断供投降 。我认为 ， 最明智的办法就是选择固定利率 ， 虽然短期来看不如LPR浮动利率划算 ， 会承担一点损失 。 但从长期来看 ， 一定是风险最小的 ， 可以避免未来中国政府压制通胀而大幅加息的风险！建议大家不要为了眼前的蝇头小利 ， 而将自己置于无法偿还的天量房贷利息上 ， 得不偿失 。 想占银行的便宜的人 ， 最终必然被银行吃得连渣都不剩 。 从这次银行强制大家转换成LPR利率就可以看出 ， 他们为什么不让这些还没有选择的人自动延续之前的固定利率呢？银行这样做难道没有用意吗？其实很多时候 ， 中国政府和银行提供的都是反向指标 ， 他们打击囤粮 ， 说夏粮丰收 ， 我们囤点粮食准没错；银行以风险大取消黄金开仓 ， 我们去投资一点黄金准没错；他们说外资正在疯狂投资中国 ， 中国不缺外汇 ， 美元没用 ， 那么我们换点美元准没错！他们鼓励我们做什么 ， 我们选择相反的方向做就对了——没错！


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