春春说地产|专家估测：房价20年后是当前水平4至7倍，3城领涨，20城升值性强
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【春春说地产|专家估测：房价20年后是当前水平4至7倍，3城领涨，20城升值性强】
买房 ， 是家庭的一件大事 。 这不 ， 一位朋友近期也在张罗买房的事 。
他的儿子今年刚参加完高考 ， 意向在宁上大学 ， 按成绩问题应该不大 。 在他看来 ， 四年大学转瞬即逝 ， 后面要结婚、生子 ， 没房可不行 ， 如果等到几年后再买 ， 万一房价又涨了咋办？所以 ， 他更倾向于孩子入校后就提前买房 ， 心里落个踏实 。
还未进入大学校门 ， 却已在物色房子 。 不得不说 ， 算是有一定经济实力 ， 而且还受到过去“房价涨多跌少”趋势的影响 。
当然 ， 一些人并不认可他这种做法 。
一方面 ， 历史重来都不是过去的重复 ， 过去房价上涨是得益于城市化快速增长 ， 购房需求快速增加 ， 需求推动房价快速上涨 ， 现在城市化率已经达到60%了 ， 加上老龄化和生育率走低 ， 购房需求锐减 ， 房价上涨动力衰竭 ， 供需天平迎来逆转 ， 房子供过于求后 ， 房价长期看跌概率大 。
另一方面 ， 炒房现象已逐步在消失 ， 加上后面的房地产税 ， 甚至空置税 ， 抛盘会越来越多 。 现在房住不炒的理念越来越深入人心 ， 温州、浙江、上海等地的炒房团已不见踪影 ， 说明大家已经意识到炒房赚不了钱 。 而且 ， 国家提出了不用房地产刺激经济发展 ， 房地产的支柱地位发生动摇 ， 国家眼下启动内循环战略 ， 一定是科技、制造等核心技术的锻造升级 ， 更多的支持政策和资金会倾向和流入实体经济 ， 房地产将越来越边缘化 。 随着住房进入存量房时代 ， 房地产税和空置税也逐渐具备征收基础 ， 当房租不能抵消持有成本的话 ， 多套房齐抛盘也就再正常不过了 。
当然 ， 这仅仅是一部分人的看法 ， 有房产专家则给出了截然相反的趋势估测 ， 仍然看好房子价值 ， 增值幅度还不小 。
上海易居房地产研究院副院长、知名房产专家杨红旭近期表示 ， 未来20年 ， 深圳、杭州、上海涨幅最大 ， 是当前房价水平的4-7倍 ， 均价分别达到35万、30万、20万 ， 这里需要说明的是均价 ， 并不是某一个豪宅盘的价格 。 这是一个什么概念呢？
根据城市房产大数据网上平台信息显示 ， 7月份二手房均价方面 ， 深圳为7.39万元/平米 ， 上海为5.79万元/平米 ， 杭州均价为3.23万元/平米 ， 未来20年要达到老杨的预测值 ， 3城分别还要增长4.73倍、5.18倍、6.19倍 。 那么每年需要达到多少涨幅呢？他虽然没有明说 ， 但从他在上海买的一套房子测算来看 ， 可看出一些端倪 。
老杨今年在上海买了一套房子 ， 9.2万元/平米 ， 他的期望值是5年后涨到13.5万元/平米 ， 10年后涨到19万元/平米 ， 基本上属于翻番 。 按他的说法是 ， 年均涨幅为7% ， 加上1.8%的租金收益 ， 每年可获得8.8%的回报 。
这个回报率高吗？单就幅度来讲 ， 感觉中规中矩 。 因为过去20年 ， 像这些一线大城市 ， 房价涨幅基本都在20倍以上 ， 但由于现在的房价基数大 ， 升几倍后感觉就是一个天文数字 。
当然 ， 房价的涨跌从来都不是几座城市的单边现象 ， 就全国而言 ， 老杨认为未来20年有20座城市值得关注 ， 其中他举例罗列了深、杭、沪、穗、厦、宁、成、京、镐、郑10座城市 。 虽然还有10座城市未列出 ， 但就例举的城市看 ， 要么是一线城市 ， 要么是新一线城市 ， 基本带有国家中心城市和区域中心城市光环 。
现在问题来了 ， 专家的预测靠谱吗？有房地产教父之称的原国家房改课题组组长孟晓苏认为 ， 房价走势主要看3个 ， 即供求、地价和发钞 ， 无独有偶 ， 经济学家任泽平也持有类似观点 ， 房地产就看3大关键因素 ， 即人口、土地、金融 ， 与孟晓苏的观点大同小异 。
在人口方面 ， 截至到2019年末 ， 全国大陆城镇常住人口约8.48亿 ， 城市化率60.6% ， 按照社科院蓝皮书的预测 ， 到2030年 ， 城市总人口将超过10亿 ， 联合国经济和社会事务部人口司在发布世界人口展望中提到 ， 中国2030年人口可能达到14.412亿峰值 ， 所以 ， 从权威机构的预测来看 ， 未来10年 ， 城市人口在现有基础上 ， 仍旧有近2亿人增量 。 从住房需求端讲 ， 未来10年-20年 ， 还会有一个相对稳定的增长 ， 不过 ， 报告同时也提及 ， 到2050年 ， 总人口可能会降到14亿以下 ， 当然 ， 那也是30年后的事了 。
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