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下半年，可能会迎来降价潮

上半年的好日子 ， 快要到头了 。地主家的余粮 ， 快要见底了 。1近期 ， 某商业银行投行部高管说了一件事 。监管部门出台了一个房地产新规：控制房地产企业有息债务增长 ， 并设置了“三道红线” 。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得大于1倍 。根据“三道红线”的触线情况 ， 将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡 。如果三条红线都触碰到了 ， 则不得新增有息负债；如果碰到两条线 ， 负债年增速不得超过5%；碰到一条线 ， 负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到 ， 负债年增速不得超过15% 。我们必须要说的是——这是监管部门第一次明确了房企举债的标准！以往收紧房企的融资 ， 都是模糊化的 ， 也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准 ， 漏洞几乎被彻底堵上了 。这一次堵漏洞 ， 还是全方位的 。不仅控制信用债 ， 而且还要对信托、资管产品和海外融资 ， 进行全方位的监管 。以前国内不让搞钱 ， 我还能去海外借高利贷 。现在海外发债的口子 ， 也被堵上了 。为了降低房企的杠杆率 ， 有关部门是操碎了心 。2这三道红线之下 ， 哪些房企的“搞钱之路”会受到影响？根据2019年房企的年报数据 ， 下面这张图是撞到三道红线的全国房企图——下半年，可能会迎来降价潮
数据来源：鼎诺投资我们能看到——全国一线房企中 ， 华夏幸福、华发、中铁建、恒大、富力、融创、金科、绿地、金辉……等房企 ， 已经连续触碰到了三道红线 。把这三道红线是一顿乱撞 ， 撞的是干脆彻底 。短期内 ， 这些房企统统是不能新增负债 ， 不能在资本市场里搞钱的 。也就是说 ， 上述房企的融资大门被彻底关上了 。除了这些之外 ， 还有像金茂、阳光城、中交、格力、雅居乐、珠江、碧桂园、绿城世贸、新城等房企 ， 都或多或少的触碰到了1-2道红线 。短时间内 ， 上述房企的融资大门 ， 也将受到非常大的限制 。无法再像以前那样 ， 肆无忌惮的举债搞钱了 。梳理一圈 ， 除万科之外的全国一线房企 ， 无一不越过红线 。融资的手脚 ， 无一不被捆住扎牢 。就这还有人说 ， 中国房地产的杠杆率不高 。果然 ， 搞地产的都像我一样 ， 脸皮贼厚 。3这次监管部门对房企融资设置三道红线的根源 ， 来自于7月份的10大城市约谈会和730会议 。在会议上 ， 高层提出了三个关于楼市的关键性政策方向 。其中一个方向就是—— 银行信贷要控制 。原话是：要实施好房地产金融审慎管理制度 ， 稳住存量 ， 严控增量 ， 防止信贷资金违规流入房地产 。这句话的重点在于 ， 严控增量 。于是 ， 就有了上面所提到的三道融资红线 。这三道融资红线 ， 就是对信贷政策的具体落地 。除了这个方向之外 ， 还有另外两个方向——第一个是 ， 房价冒头就打 。原话是：要快速反应和处置 ， 及时采取针对性的政策措施 。这句话的重点在于 ，快速反应 。有时候 ， 话要反正听 。 现在高层强调快速反应 ， 也就意味着：过去的调控反应 ， 出的太慢 。有了“快速反应”这四个字 ， 下半年就会形成一个定局——像深圳那样涨了大半年之后才出政策的情况 ， 是不被允许的 。下半年 ， 无论哪个城市但凡房价有了冒头倾向 ， 就要坚决打压 。楼市的短期行情 ， 已丧失腾挪空间 。第二个是 ， 要保障年轻人的需求 。可能很多人听了这句话 ， 就会觉得这是在保护刚需 。 一旦保护刚需 ， 那政策就有了腾挪的空间 ， 看来下半年的楼市也不是没有希望 。但是 ， 这次的保护刚需和以前完全不同 。会议上的原话是：要做好住房保障工作 ， 因地制宜的推进城镇老旧社区和棚户区改造 ， 着力解决新市民和年轻人的住房问题 。看到了吧 ， 玩法完全不同了 。以往保护刚需 ， 都是从新房上保护 ， 鼓励刚需去干新房 。 所以 ， 楼市也不是没有希望 。而这次的保护刚需 ， 是从盘活老旧社区开始 。 说白了 ， 就是通过翻新老旧社区 ， 解决年轻人的刚性需求 ， 与楼市完全脱钩 。以上三个方向 ， 就是高层给出的下半年楼市政策走向 。足够清晰 ， 远不是一句“房住不炒”那么轻松 。而是 ， 史无前例的严厉政策压制 ， 把楼市强行摁在当下 。下半年 ， 楼市也就这样了 。4为什么要如此严厉的摁住楼市？最根本原因是——当下的实体经济利润 ， 没有足够的吸引力 。上个月 ， 我们陆续已经看到了上半年的经济数据 。➤上半年 ， 工业生产部门复苏基本结束 ， 但利润下降严重 ， 41个工业门类 ， 只有9个增加 ， 1个持平 ， 剩下的全在下降；➤服务业恢复缓慢 ， 私人部门的投资、增长和消费增长 ， 明显慢于疫情之前 。用一句话总结就是——各行各业 ， 都没啥利润 。这个时候 ， 如果不去摁着房地产 ， 任由个别城市的房价塑造奇迹 ， 就会让更多的货币流入到楼市里 ， 再次助推房价上涨 。由此 ， 形成一条恶性螺旋：实体经济没利润 ， 大家一起炒砖头；越炒砖头人越飘 ， 实体经济被抽干；越抽实体越抽抽 ， 越抽房价越轻飘……贫富差距不断拉大 ， 实体经济持续萎靡 ， 社会彻底内卷化 。如此一来 ， 那还如何“Make china great again”？在这种情况下 ， 强压楼市是必然的 。必须强压楼市 ， 以此挤压资金从地产和金融这种虚拟领域 ， 进入工业、服务业和科创产业 ， 进入实体经济 。哪怕暂时没有利润 ， 也要进入 。以上 ， 就是近期高层频繁发声 ， 给楼市定下严厉调调的根本原因 。5下半年的楼市 ， 如何走？大概率会有房企在个别项目上 ， 降价出货！房企来钱的渠道 ， 就两个——一靠卖房 ， 二靠融资 。前面说了 ， 短期内政策放开的可能性 ， 几乎没有 。只会越来越严苛 ， 实体经济的利润一天起不来 ， 一天恢复不到疫情之前的水平 ， 楼市的政策就一天不会放松 。在这种情况下 ， 购买力的信心一定会日益低迷 。而有了前面那三道融资红线在 ， 绝大多数房企的融资大门 ， 基本上已经算是关上了 。尤其是融创、华夏幸福、恒大、富力、金科、金辉等这类房企 。它们既连续触碰了三道融资红线 ， 彻底无法融资；又没有国央企的背景 ， 关键时刻没人奶一口；卖房日常 ， 还被日益严苛的政策捆住手脚；上半年还拿了不少地 ， 花了不少钱……这类房企的现金流 ， 一定是异常紧张的 。下半年 ， 这类丧失融资渠道 ， 没有国央企背景 ， 且前期拿了不少地的民营房企 ， 大概率会在大盘首开的项目上 ， 给出客观的降价优惠 。下半年要买房的朋友 ， 一定要紧盯着这类房企 。像我这样的耿直少年 ， 肯定是帮人帮到底 。重点来了！下面 ， 我把触碰到融资红线的房企名单放出来 ， 以供大家参考（图片较大 ， 请放大原图用餐）——


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