凤眼看房天津|借名买房 30年后房屋拆迁却被名义房主儿子起诉
近日 ， 赵男（化名）奔走于律所和法院间 ， 在准备一场借名买房的官司诉讼资料 。 30年前赵男借名买房 ， 30年后房屋拆迁 ， 赵男却被已故名义房主的儿子起诉 ， 要求其返还多年占用期间的全部租金 。
这事儿发生在的盐田区海涛花园 ， 是上世纪80年代深圳第一批商品房 。 30年了 ， 房价已经暴涨 ， 今年最高成交单价已经达到了11万元/平方米 。 拆迁叠加被诉 ， 房屋实际出资人赵男最近愁得不行 。
借名买房在现实生活中发生的原因多种多样 ， 或为规避房屋限购政策 ， 或为规避限贷政策以及其他贷款障碍 ， 或为简便手续、减少税费、争享特定购房优惠 ， 当然也有人为隐藏个人真实的财产信息而选择借名买房 。
继承人不承认借名关系
海涛花园位于深圳市盐田区沙头角 ， 是上世纪80年代深圳兴建的第一批商品房 。 根据当时的购房政策 ， 1987年开盘时该小区仅限香港人购买 ， 赵男想要购买该小区商品房 ， 但由于是大陆籍 ， 无购房资格 ， 于是想到了向港籍的程因借名买房 。
同年7月 ， 赵男借用程因之名与开发商签订《商品房产购买合同》 ， 并经公证处公证 。 此后赵男支付了全部购房款 ， 开发商交付了房屋 。
同年8月 ， 该房屋登记至程因名下 。 其后 ， 赵男全家将户口迁至海涛花园该房屋处 ， 这套房子自交房后一直由实际出资人赵男占有使用或对外出租、纳税 。
2010年 ， 海涛花园被列入城市更新计划 ， 此时该房屋也由赵男出租给进驻项目的开发商 。 2011年底 ， 深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并原则通过了《盐田区海涛花园更新单元规划》 ， 此后由于补充方案不尽人意 ， 海涛花园旧改工作一直处在缓慢推进中 。
直到2019年4月 ， 项目开发商突然告知赵男 ， 已有新业主主张权利 ， 并停止支付赵男房租 。 赵男了解后得知 ， 房屋名义所有人程因已去世 ， 该房屋已由其子继承 ， 并已过户至其子名下 。 程因之子认为房屋为母亲程因的遗产 ， 其已合法继承 ， 要求赵男返还多年占用期间的全部租金 。
对于为何购房已30年仍未将产权过户至个人名下这一问题 ， 赵男表示 ， 购房后其一直居住在海涛花园该房屋内 ， 觉得无所谓 ， 加上出名人程因长期居住在香港 ， 不在深圳 ， 基本上也没联系 ， 所以一直都没办理房屋过户手续 。
因程因之子拒不认可赵男实际权利人身份 ， 赵男已起诉程因之子 ， 要求其将房屋过户至赵男名下 。
信荣团队首席律师张茂荣认为 ， 借名买房虽然登记在出名人名下 ， 但实际并非出名人所有 ， 不是出名人遗产 ， 不属于其继承人继承财产范围 ， 《合同法》及即将实施的《民法典》对借名买房合同的性质都没有实质性规定 。 根据《合同法》第124条、《民法典》第467条 ， 这属无名合同 ， 应类推适用委托合同 ， 而根据委托合同规定 ， 受托人处理委托事务取得的财产当属委托人所有 。
《每日经济新闻》记者了解到 ， 由于旧改加持 ， 目前海涛花园仅有少量房屋在售 ， 均价在6万～6.5万元/平方米 。 据贝壳找房数据 ， 今年以来海涛花园成交频繁 ， 成交单价在7万～11万元/平方米 ， 远超盐田区沙头角片区均价 。
借名买房存在诸多弊端
7·15调控升级后 ， 深圳购房名额愈发珍贵 。 在市场上 ， 一个购房名额叫价几万到几十万不等 。 如今限售限购政策严控下 ， 短则三年长则更久的代持隐匿了什么风险？房屋是否会被出名人侵占？如何规避此类风险？
最高人民法院法官国际交流中心认为 ， 借名买房存在诸多弊端 ， 如借名购买经济适用房等政策性房屋的 ， 屡屡因名义产权人反悔 ， 导致出资人无法取得房屋产权；借名购买普通房屋的 ， 登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡 ， 其继承人不了解、不承认借名之事 。 此外房产还存在被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行等风险 。
不得已需要借名买房前 ， 应尽量签订借名协议 ， 张茂荣认为 ， 协议具有一般的合同约束力 ， 应认定为有效合同 ， 对于亲属之间约定的借名买房协议 ， 可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定 。
如果实际出资人与名义所有人双方间不存在借名买房的书面协议 ， 实际出资人该如何主张其权利呢？张荣茂表示 ， 借名买房情形下 ， 如果真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条 ， 证明其系真实购房人的 ， 应当确认其系真正的房屋产权人 。 “现实中也有人靠完整举证胜诉拿回了房子 。 ”
对于如何规避借名买房而房屋反被侵占的风险 ， 张荣茂表示 ， 建议借名人在具备购房资格的情况下 ， 尽早要求出名人过户：只有在自己名下 ， 才是安全的 。
【凤眼看房天津|借名买房 30年后房屋拆迁却被名义房主儿子起诉】此外 ， 值得注意的是 ， 借名买房协议如果违反他人合法利益、社会公共利益的会被认为无效 ， 且不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的 ， 法院不予支持 。
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