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城市更新|上半年深圳城市更新计划立项数大增 开发商“换仓”意愿变强

深圳合一城市更新集团（下称“合一”） 近日发布的2020年深圳城市更新半年报显示 ， 今年上半年深圳城市更新计划立项52项 ， 同比上升79.3% ， 规模330.6公顷 ， 同比上升146.7%；累计集体资产交易相关项41项 ， 其中交易结果公告类20项 。
整体上升的趋势中 ， 10公顷以上项目的数量占比最高 。 从改造的类型来看 ， 工改类占到最大比例 ， 38项规划公告中占58% ， 其次是村改占29%、商改占13% 。
此外 ， 深圳城市更新平均移交率已连续三年走高 。 据合一统计 ， 2020年上半年规划公告项目的平均移交率为38.9% ， 同比提升2.1% 。 同时 ， 平均容积率在今年出现下滑 ， 为6.1 ， 同比下降0.5% 。
【城市更新|上半年深圳城市更新计划立项数大增 开发商“换仓”意愿变强】据了解 ， 平均移交率为城市更新单元范围用地面积减去开发建设用地面积之后 ， 与更新单元范围用地面积的比例 ， 即移交给政府的公共配套面积的占比 。
“平均移交率走高 ， 通俗点讲就是为公共的贡献越来越多 。 容积率下降和规划结构有关 ， 今年以来我们发现 ， 大部分的项目比较务实 ， 批出来大量的面积是以住宅为主 ， 住宅的容积率是有上限的 ， 容积率较高的工改商基本取消了 。 今年很多项目批专规的时候 ， 如果是改住宅的 ， 可以被更积极地推 ， 已立项的项目中其他性质的反而慢下来了 。 ”合一董事总经理罗宇如是说 。
今年5月 ， 深圳市政府宣布2020年全市计划供应建设用地1200公顷 ， 其中居住用地293.2公顷 ， 占计划总量近25% ， 较去年增加了近一倍 。
今年还有两大新政直接加快了城市更新项目在市场上的转手率 。 一个是1月出台的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法的通知》 ， 抑制工业楼宇及工业配套宿舍的炒作；另一个是7月底发布的《关于停止商务公寓的审批通知》 ， 规定全市停止审批新的商务公寓项目 。
罗宇介绍 ， 新政影响之下 ， 今年上半年开发商“换仓”意愿变强 。 “换仓调整成为新常态 ， 绝大部分的换仓项目集中在‘工改工’类的和商办类 ， 我知道的目前大开发商要拿出来置换的项目 ， 起码有几十个 。 ”
不过 ， 他亦表示 ， “换仓的成功率不高 ， 因为原来很多项目是在高价位的时候买的 ， 加上这几年的资金利息 ， 这些项目的价格已经很高了 ， 除非亏本卖 。 并且很多项目 ， 因为当时是集合融资的 ， 所以转让的时候也是以资产包形式转让 ， 看似好的项目 ， 可能要搭配2-3个不太理想的项目 ， 结果是挺难解套的 。 ”
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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