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法治日报|专家：未告知新房附近有墓地系不诚信行为( 二 )


在判断法律行为是否违反公序良俗时 ， 主要以法律行为的内容为依据 ， 内容主要包括合同标的违反公序良俗 ， 或实行公序良俗所禁止的行为为内容以及阻止公序良俗所要求的行为为内容 。 小区周边的墓地确实容易使人与死亡产生联系 ， 但这并非是由于开发商建设的行为引起的 。 开发商不告知业主周边存在墓地 ， 这不属于违背公序良俗的行为 ， 而是一种不诚信的行为 ， 违反了诚信原则 。
邓晓静：在实践中 ， 公序与良俗这二者之间并不存在明显的界限 。 何为“公序良俗”也很难确立通行的认定标准 ， 往往需要从社会发展、时代思潮的变迁出发 ， 结合行为主体的具体情状、大众的接受度等进行综合判断 。 作为民法基本原则的公序良俗原则 ， 具有概括性、抽象性、导向性的特点 ， 不宜过于频繁地适用于具体问题的解决 。
开发商未履行向购房者告知小区周围存在墓地的义务 ， 完全可依民法分则的具体条文规定来作出处理 ， 即便适用具体规定存在一定的困难 ， 依《中华人民共和国民法典》第五百条第三项及第一百四十二条的规定 ， 也应该归于对诚信原则而不是公序良俗原则的违背 。
采访人员：如果小区周围有墓地 ， 那么小区房屋是否属于凶宅？购房者该如何维权？
杨勤法：周围有墓地的房子与民间所称的凶宅不完全相同 。 民间所说的凶宅一般指该房屋内有非正常死亡发生 。
购买了小区周边有墓地的购房者 ， 可以根据民法、合同法、消费者权益保护法的途径寻求救济 。 由于小区周边有墓地 ， 给购房者造成的损失数额较难确定 ， 故司法实践中有适用消费者权益保护法的 。 消费者权益保护法对经营者告知义务的要求高于合同法对告知义务的要求 ， 对于开发商存在欺诈行为的 ， 可以适用惩罚性赔偿 。 经营者未尽必要告知义务并不当然构成欺诈 ， 只有开发商有意隐瞒甚至购房者询问时 ， 开发商仍刻意隐瞒的 ， 才可以考虑适用欺诈的规定 。
邓晓静：小区周围有墓地 ， 并非是小区里的房屋本身出现了问题 ， 而是周围环境中存在一些令大多数人难以接受的因素 。 从这个意义上说 ， 周围有墓地的小区房屋不属于普遍认识上所认可的所谓凶宅的情形 。 在我国香港特别行政区就有不少当地居民因相信风水之故 ， 喜欢在具备一定条件的墓地周围购置房产 。 可见 ， 小区周围存在墓地并非在所有的情况下都是购房者不能接受的条件 。
【法治日报|专家：未告知新房附近有墓地系不诚信行为】买卖商品房 ， 开发商与购房者之间必须依法签署相关协议 。 为此 ， 开发商就有义务对售卖的房屋及周围情况做必要告知 。 若开发商未履行该项义务 ， 而购房者又基于传统习惯等对之不予认可与接受 ， 可依民事法律行为的意思表示真实或者合同订立的权利义务的要求来主张权利 。 就此发生争议而引发诉讼 ， 购房者可针对不同情况 ， 诉请法院依据民事实体法的相关条款 ， 判决开发商因实施欺诈、未履行合同义务而撤销合同或者赔偿损失 ， 以此来维护自身的权利 。


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