地产深度报道|远洋控股突出重围，22.66亿夺下上海青浦徐泾二宅地
8月20日 ， 位于上海青浦区徐泾西虹桥板块的新开横河南侧26-04、31-01两幅宅地捆绑出售 。
【地产深度报道|远洋控股突出重围，22.66亿夺下上海青浦徐泾二宅地】经过172轮的激烈竞逐 ， 远洋控股以22.66亿元的价格击败招商、中华企业、金茂三家对手 ， 夺下了这两幅地块 ， 溢价34.5% 。
四大房企贴身肉搏在今天下午的土拍上 ， 首先举牌的是金茂 ， 第一轮报价168604万元 ， 加价幅度200万元 。 很快远洋与中华企业加入战场 。 这三方你来我往 ， 陷入混战 。 其中 ， 中华企业有数次大幅提价的行为 ， 试图甩开对手 ， 但均告失败 。 在第28轮时 ， 加价幅度调整为500万元一次 ， 但这三方依然没有延缓举牌节奏 。
在竞拍初期 ， 招商蛇口一直纹丝不动 ， 直到第85轮才半路杀出 。 这时 ， 场上价格已经达到208004万元 。 而先前主动大幅提价的中华企业 ， 在第79轮退出了战场 。
值得一提的是 ， 今天拍卖的宅地附近 ， 就有招商的项目——招商虹桥公馆 。 今年4月27日 ， 招商又以总价43亿元竞得位于该地块西南侧的崧泽大道北侧29-02、32-03地块 ， 起拍楼面价28209元/平方米 。 当招商入场时 ， 这幅地块的楼面价已经达到了3.76万元/平方米 。 有分析认为 ， 房企在竞拍中会选择在价格较高时入场 ， 一方面可能是在前期观察形势 ， 判断对手的意图与拿地决心 ， 另一方面也可能是为了把地价推高到一定的水平 ， 以此“衬托”自己已有项目的价值 。
记者注意到 ， 金茂也在招商入场后不久就离场 。 从第112轮开始 ， 场上就只剩下远洋和招商两家 。 而此时的加价幅度也已经调回了200万元一次 。 从第112轮到第172轮 ， 招商和远洋就以200万元的幅度一步步互相加价 ， 直到远洋出到226604万元时才分出胜负 。
据了解 ， 此次出让的上海市青浦区徐泾镇新开横河南侧26-04、31-01地块出让总面积24598.5平方米 ， 综合容积率2.25 ， 要求有9.89%的保障房、100%全装修、80%以上的中小套以及住宅套数下线653套等条件 。 该地起拍价16.84亿元 ， 起拍楼面价2.86万元/平方米 。
从地理位置上看 ， 这两块宅地距离轨道交通17号线徐盈路站的直线距离约300米 ， 地块南侧为万科天空之城 ， 西侧有嘉购生活广场 ， 并且周边学校众多 ， 生活条件方便 。
由于位于西虹桥板块范围内 ， 周边房价不低 。 一手房均价在5万-6万元左右 。 而远洋拿地楼面价达到38484元/平方米 ， 意味着保本价也逼近5万元 。
远洋亟需补仓上海8月17日 ， 远洋集团刚刚递交了上半年的成绩单 ， 销售总额418.4亿元 ， 仅完成年度目标的32.18% ， 净利润也同比减少21.87% 。
地产分析师严跃进分析 ， 上半年远洋集团的销售主要分布在北京及环渤海区域 ， 尤其是对京津两地的销售依赖度较高 。 然而上半年受疫情影响 ， 京津环渤海区域楼市的回暖速度与长三角、大湾区相比显得相对缓慢 ， 一定程度上影响了远洋上半年的销售业绩 。
土储方面 ， 上半年远洋新获得16宗土地和2个成熟项目 ， 截至6月30日土地储备总面积约3741.8万平方米 ， 不过仍然集中于环渤海地区 ， 对于长三角来说涉足不深 。 今天成功竞得的青浦地块也是远洋今年首次在上海拿地 。
值得一提的是 ， 近期远洋陆续在南京、扬州等地补充土储 ， 积极布局长三角地带 。 而此前为了推进其“南移西拓”的战略 ， 远洋也将原来四个开发事业部分拆为六个 ， 除了北京与环渤海之外 ， 还有华南、华中、华西等区域事业部 ， 全国布局的战略意图明显 。
中原地产分析师卢文曦分析称 ， 远洋应价速度相当快 ， 显示出拿地的决心 。 对于远洋来说 ， 上海土储有些不足 ， 最近2年都没有拿地 ， 这次补仓较为及时 ， 反过来也说明拿地的急迫性 ， 因此在价格方面有较高接纳度 。 正因为如此 ， 这幅土地的溢价率依旧超过30% 。 目前区域内在售公寓项目均价在5.8万元/平方米左右 ， 接近4万元/平方米的楼板价虽然有盈利空间 ， 但已经非常狭窄了 。
卢文曦还指出 ， 今天土拍继续出现了高溢价 ， 可能会对明天中核锦悦府二期的认筹产生影响 ， 使得新盘房价有所抬升 。 而近期连续高溢价拍地 ， 意味着调控风险正在不断积累 ， 后续政策方面需要更加密切关注 。
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