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瞭望|瞭望｜人防车位变成人烦车位( 二 )


产权归国家 ， 所有权归谁？实践中各有各的说法和做法 ， 更多城市没有明确规定 。 北京德恒（深圳）律师事务所郭雳律师说 ， 被用作人防车位等人防工程的所有权归属 ， 当前法律并未统一、明确地规定 ， 各地理解不同 ， 做法也不一样 。
一种做法 ， 可销售、可买卖 ， 所有权可归业主 。 重庆市住建委今年出台通知 ， 规定商品房配套车位（含人防车位）在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后 ， 可按照规定进行租赁和销售 。
另一种做法 ， 不可买卖 ， 所有权可归开发商 。 上海市规定 ， 国家投资的人防工程用作车位 ， 不能办理产权证 ， 不能买卖 。 “结建”（结合城市新建民用建筑修建）人防工程的人防车位所有权属于开发商 ， 开发商可以登记为产权人 ， 也可将其出售给业主并办理使用权证 。
还有一种做法 ， 不得擅自转让、租赁 ， 所有权归国家 。 山东济南规定经依法批准“结建”的人防工程 ， 所有权属于国家 。 未经批准 ， 任何单位和个人不得擅自转让、租赁 。
所有权归属不清 ， 收益归属也成了问题 。 人民防空法规定“人民防空工程平时由投资者使用管理 ， 收益归投资者所有” 。 人防车位的投资者是开发商还是业主？采访人员发现 ， 法律法规对这一问题未有明确规定 ， 司法判断也不尽相同 。
有的地方认为收益归业主 。 在四川成都西体奥林花园小区一起诉讼中 ， 成都市金牛区人民法院一审判决认为 ， 诉争的人防工程作为小区的配套建设项目 ， 其建设费用已摊入建设总成本 ， 随着房屋产权的转移 ， 投资主体就由开发商转变为全体业主 ， 收益当归全体业主所有 。
但也有不同声音 。 福建省高级人民法院、广州市中级人民法院曾在此类诉讼判决书中表示：业主虽然出资购买房屋 ， 但不能理所当然地转化成对人防工程进行投资 。
北京安博（成都）律师事务所主任陈军说 ， 判决不同是因为法律对“开发商将房屋出售给购房者后投资人是否必然变更及变更条件”并未清晰规定 。 另外 ， 业内人士表示 ， 多地人防车位使用权的转让和长期租赁 ， 没有统一税收征管办法 ， 因此难以合规销售和租赁 。
破解纠纷应厘清权属关系
为了有效维护各方合法权益 ， 多位人防部门工作人员和受访专家认为 ， 提升人防车位使用效能 ， 应尽快从法律规范层面 ， 明确相关产权归属与权责分配 。 采访人员了解到 ， 国家人防办已于去年启动相关规范的修订工作 。
“谁是人防工程投资人”需进一步明确 ， 才能保障权益归属清晰可控 。 陈军认为 ， 明确谁是投资人 ， 需综合考量开发商建设成本投入情况、举证责任的分配等具体因素 ， 立法应明确“开发商将房屋出售给购房者后投资人是否变更、变更条件”等关键问题 。
现阶段在法律不明确的情况下 ， 政府职能部门可发挥引导作用 ， 维护市场秩序 。 易居智库研究总监严跃进建议 ， 相关职能部门应引导各住宅小区 ， 明确车场车库等建设费用是否已分摊进房屋销售价内 ， 避免开发商二次收费 。
消费者应明确人防车位的权属关系 ， 不可盲目交易 。 西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为 ， 消费者往往对人防车位权属关系不了解 ， 开发商为了牟利易打擦边球 ， 有关部门应加强监督 ， 引导出租方与承租方合法交易 ， 维护市场正常秩序 。
除了明确人防车位的法律属性 ， 郭雳建议 ， 消费者还应了解小区人防车位的租赁买卖政策 ， 并咨询当地人防或不动产交易主管部门加以确认 ， 避免遭受不必要的经济损失 。
【瞭望|瞭望｜人防车位变成人烦车位】交易价格方面 ， 杨东朗表示 ， 车位租赁属于市场定价、双方协商行为 ， 业主可通过成立业委会提高协商能力 ， 维护自身合法权利 。


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