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证券日报|房贷利率“换锚”倒计时 要不要转LPR应考虑这些因素( 二 )


《证券日报》采访人员在走访银行网点时了解到 ， 由于不同的客户在申请房贷时签订的贷款利率不同 ， 所以在选择LPR还是固定利率时 ， 也要有所区分 。
“对于客户而言 ， 选择固定利率或LPR定价 ， 还是基于个人对未来利率走势的判断 。 如果认为未来LPR利率大概率降低 ， 就可以选择转换 。 ”多位银行个贷经理对采访人员表示 ， 定价基准只能转换一次 ， 不方便提出具体建议 。
某银行个贷经理给采访人员算了一笔账 ， 假定购房者选择挂钩LPR ， 由于重新定价日在明年1月1日 ， 如果截至今年年底5年期LPR利率一直延续当前的4.65%水平 ， 那么按照100万元贷款本金、30年等额本息计算 ， 购房者每个月的房贷月供将减少约90元 ， 全年节省1080元 。
“按目前的市场环境来看 ， 利率肯定是下行的 ， 也就是说目前选择LPR利率比较合适 。 但是也不排除之后LPR会上涨 ， 不少贷款人的房贷期限还有十几、二十年 ， 这中间的扰动因素会很多 ， 如果之后有什么政策变化 ， 长期利率是很难做预测的 。 ”某国有大行的个贷经理表示 。
此外 ， 采访人员随机采访了部分购房者 ， 在部分购房者看来 ， 考虑到利率还有进一步下行空间 ， 不少人选择将存量房贷转换为LPR定价 。
例如 ， 家住北京市海淀区的一位张女士告诉采访人员：“我们业主群里之前就有讨论过这个问题 ， 到底要不要将房贷转成LPR利率 ， 说法很多 ， 目前看上去LPR浮动利率似乎更能省钱 ， 所以群内大部分人最终还是选择转化LPR定价 。 ”
“选择转成LPR浮动利率 ， 主要是因为之前的房贷利率有点高 ， 预期未来利率下行的概率更大 ， 所以换成LPR要合适一些 。 ”张女士称 。
但也有一些享受了较低房贷利率、打了折扣的购房者表示 ， 稳妥点没坏处 。 “此前房贷利率享受的价格折扣力度较大 ， 本来利率已经很低 ， 而且还款期限比较长 ， 选择固定利率 ， 这样不用操心未来利率的涨跌 。 ” 一位家住北京市朝阳区的王女士称 。
预计后续利率下调空间不大
总体维持低息状态
LPR改革稳步推进已满1年 ， 未来走势如何？对此 ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 8月份5年期LPR基础利率继续不变 ， 说明近期下调空间已经不大 。 当前对金融风险防范的提法有所增多 ， 客观上会限制LPR的走势 ， 也会影响房贷利率的走势 。 预计后续利率下调空间不大 ， 但总体上维持低息的状态 。
“不管转换与否 ， 都会面临利率风险 ， 根据自己的实际情况来进行选择 。 ”中国民生银行首席研究员温彬在接受《证券日报》采访人员采访时表示 ， 对于LPR下一步的走势 ， 由于LPR分两个品种 ， 分别是一年期和五年期 ， 由于国家政策是保持房地产市场总体平稳 ， 因此5年期以上LPR利率水平大概率会保持一个稳定 。 具体到更中长期来看 ， 中长期LPR走势受到经济形势、通胀水平、就业情况、国际收支状况等多因素影响 ， 可能会有一些相应的变化 ， 目前难以预测 。
招联金融首席研究员董希淼对采访人员表示 ， 其实 ， 房贷利率转成挂钩LPR还是固定利率 ， 与现在的利率是多少无关 。 只需要判断未来利率走势是上升还是下降 。 如果判断是上升 ， 那么就转成固定利率 ， 如果判断是下降 ， 就转成挂钩LPR 。 “从中短期看 ， 我国利率处于下行趋势 。 将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准 ， 对借款人是有利的 ， 有助于减轻借款人房贷支出 。 ”
在董希淼看来 ， 目前来看 ， 比较适合转成挂钩LPR 。 理由有以下四点：首先 ， 判断长期利率走势上行还是下行 ， 不确定性太大 。 但中短期利率下行基本上是有共识的；其次 ， 即使几年后利率上行 ， 但本金逐步减少 ， 利率上行带来的损失其实比预期要低；再次 ， 无论是自住还是投资 ， 房子持有时间可能平均不会超过十年 ， 所以 ， 并不需要考虑太长期限的利率走势；最后 ， 如果出现了与预期不一样的利率大幅上升走势 ， 还可以提前还贷 。


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