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公司|千亿可期中骏一体两翼战略显效应

_本文原题为 千亿可期中骏一体两翼战略显效应
文/伍谷戈
8月19日 ， 中骏集团发布2020年中期业绩 。 数据显示 ， 中骏上半年合约销售额达到400.76亿元 ， 同比增长8.2% 。 把时间线再拉长 ， 从2016年的235.24亿元至2019年的805亿元 ， 中骏的年复合增长率为56% 。
摆在中骏眼前的是全年1700亿元的可售货值 ， 换而言之 ， 只要完成59%的去化 ， 就可以向千亿发起冲击 。
进一步细看 ， 可以发现这家公司在资产质量和战略打法上也在优化升级 。
公司|千亿可期中骏一体两翼战略显效应
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粮仓足 权益比重上升
从今年上半年的数据来看 ， 公司销售规模的增长 ， 来自于售价的提升以及合联营销售部分的增长 。
不过 ， 中骏已经开始在拿地上注重权益占比的提升 。
就上半年新增的10个地块而言 ， 总土地成本约为194.31亿元 ， 中骏的部分有153.54亿元 ， 占比接近80% 。
截至6月底 ， 中骏共有土地储备总规划建筑面积为3303万平方米 ， 其中应占总规划面积为2006万平方米 ， 权益占比约为60.7% ， 较过去要高 。
按照房地产公司2―3年的结算周期计算 ， 当下这些权益占比提高的土地 ， 将会为公司在未来2―3年在销售权益占比提升上打下基础 。
2017年 ， 中骏提出地产千亿级开发及“FUN+幸福生活”生态圈的双轨战略；2019年 ， 战略升级为以地产开发为主体 ， 以新零售购物中心FUNWORLD世界城及长租公寓FUNLIVE方隅为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式 。
这对于中骏扩土储 ， 将起到抓手作用 。
今年上半年新增的10幅地块中 ， 有8块就是为一体两翼战略拿下的土地 。 当中包括6个FUNWORLD世界城购物中心和2个FUNLIVE方隅长租公寓项目 。
这10个地块 ， 为公司新增了332万平方米的土储 ， 分布在厦门、福州、潍坊等8个城市 。
中骏管理层称 ， 未来还将继续通过购物中心和长租公寓两个抓手进行勾地 。
长三角是目前中骏粮仓的所在地 。 土储分布上 ， 长三角、环渤海、海西、粤港澳大湾区和中西部地区土储占比分别为32.9%、20.4%、26.9%、6.2%及13.6% 。
上半年 ， 来自长三角区域的业绩占比达到了近39.4% ， 居于最高 。
按照城市能级来分 ， 中骏上半年在二线城市中的厦门、南京、重庆及一线城市的北京销售表现最为突出 ， 分别销售67.16亿元、25.73亿元、24.34亿元及25.51亿元 ， 二线城市的贡献率达到约60% ， 同比增长56.6% ， 达243.26亿元 。
据了解 ， 今年中骏在布局时也侧重市场表现较突出的潜力城市群 ， 以及重点关注核心一二线城市 ， 如以13.2亿元竞得上海嘉定区安亭镇国际汽车城核心区JD030201单元01BB-08、02BA-02地块 ， 坚持核心一线城市的土储布局 。
公司|千亿可期中骏一体两翼战略显效应
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一体两翼 平稳起航
公司对下半年持乐观的态度 。
业绩报告中称 ， 最坏的时刻已经过去 ， 相信中国经济将在下半年慢慢复苏 ， 在房住不炒的基调下 ， 预计下半年市场将保持平稳 。
按照中骏管理层的介绍 ， 下半年公司在海西、环渤海以及中西部推出大量新盘 ， 以改善型住房为主 ， 有信心完成年初订立的全年的合同销售目标 。
中骏的债务结构已经有了进一步优化 。
截至2020年6月30日 ， 中骏的现金及银行存款结余增加4.5%至248.81亿元 ， 净负债比率为68.3% 。
2020年上半年 ， 中骏又完成若干融资与再融资 ， 延长了平均贷款期限及降低融资成本 。 截至2020年6月30日 ， 中骏现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.2倍 ， 平均融资成本为6.7% ， 保持稳定 。
改善的财务状况 ， 对于需要资金沉淀的业务模块而言 ， 是重大利好 。


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