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原题为女子4600万朝阳买别墅，哪些信息卖房时应当主动告知( 二 )


【原题为女子4600万朝阳买别墅，哪些信息卖房时应当主动告知】“凶宅”信息必须告知 ， 故意隐瞒构成欺诈
除了这两年比较多见的“坟景房”纠纷 ， “凶宅”则一直是房屋买卖中的流量话题 。 尽管我国法律并没有“凶宅”这一概念 ， 但通过这些年的司法判例可以看出 ， 房屋内发生的非正常死亡事件 ， 如自杀、他杀等 ， 基本可以被列入“凶宅”的范围 。
北京审判信息网公布的裁判文书显示 ， 去年 ， 北京市丰台区人民审理了一起“凶宅”案 。 袁女士以308万的价格购买了丰台区的一套房屋 ， 在装修时得知 ， 房屋内曾发生跳楼事件 ， 因而将卖房人柴女士诉至 。
柴女士表示 ， 该房屋是她从前房主李先生手中购买 ， 并不知道是“凶宅”此次因要改善居住条件才将房屋出售 。 前房主李先生以第三人身份参与诉讼 。 李先生否认房屋内发生过非正常死亡事件 ， 但案件审理期间 ， 到当地公安机关进行调查 ， 发现2015年8月确有人从涉案房屋内坠楼死亡 。
审理认为 ， 涉案房屋发生过坠亡事件 ， 符合社会普遍接受的意外死亡观念 ， 属于“凶宅”袁女士在签订房屋买卖合同时存在“重大误解”据此判决撤销房屋买卖合同 ， 被告柴女士全额返还袁女士购房款并将房屋过户回自己名下 。 但由于没有证据证明柴女士在缔约时已经知情 ， 存在过错 ， 因此在这起案件中没有支持袁女士要求柴女士赔偿的请求 。
有些“擦边”情形未被认定“凶宅”
楼上有人跳楼 ， 楼下的房子算不算“凶宅”房屋外的公共露台有人坠亡于此算不算“凶宅”采访人员注意到 ， 对于网友问及的这些“擦边”情形在司法实践中也有判例 ， 结论则是不属于“凶宅”
在长沙的王先生出售房屋时遇到买家反悔 ， 不肯付定金 。 原来 ， 住在王先生楼上的住户曾因产后抑郁跳楼 ， 买家姚女士夫妇以此认定王先生的房子属于 “凶宅”认为他在卖房时故意隐瞒 。 因双方僵持不下 ， 去年王先生将姚女士夫妇诉至当地索要违约金 。 审理后未采信姚女士夫妇关于“凶宅”的意见 ， 并认为夫妇二人的行为已构成违约 ， 判决其支付原告违约金5万元 。
去年 ， 一位沈女士在绍兴购买了一套二手房 ， 房子过户后 ， 沈女士才得知 ， 曾有人跳楼死在了屋外的平台上 。 调查确认 ， 该栋楼曾于2012年10月发生过一起跳楼死亡案件 。 死亡人员并非涉案房屋的居住使用人 ， 坠亡地点在涉案房屋外的公共露台上 ， 从房屋厨房及朝北部分窗户可望见该坠亡点 。
浙江省绍兴市越城区人民今年7月作出判决认为 ， 案外人坠亡地点系在房产主体结构之外 ， 涉案房屋并非“凶宅”因此卖房人不构成欺诈 ， 原告沈女士亦不构成重大误解 。 据此判决驳回了沈女士要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求 。
采访人员注意到 ， 在上述判决中越城区明确了一个问题 ， 即如何判断“凶宅”判决称 ， 判断是否为“凶宅”不能仅以个体主观感受为依据 ， 而是应以公序良俗大原则下的社会公众一般认识为判断基准 。 其标准大致有三：一是死亡形式 ， 需为人为非正常死亡事件 ， 自然的生老病死不在此列；二是死亡地点 ， 需发生在房屋主体结构内 ， 应是一相对独立、封闭、专有的空间场所 ， 至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不应在此范畴内；三是若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定 ， 则应在不违反善良风俗的情况下尊重其约定 。
律师解读：哪些信息卖房时应当主动告知
除“凶宅”外 ， 还有哪些信息属于“与订立合同有关的重要事实”卖房人应当在缔约时进行告知？北京市盈科律师事务所合伙人律师李娜表示 ， 本着诚实信用和尊重社会公德的原则 ， 凡影响购房者购买目的 ， 对居住的安全性、便利性造成影响的 ， 都属于重要事实 ， 应当主动告知 。 “首先 ， 房屋权属一定要向购房者如实告知 ， 否则有可能会构成欺诈 。 比如房屋是否被查封 ， 是否属于夫妻共同财产 ， 是否存在抵押等情况；其次 ， 房屋质量问题也应如实告知 ， 例如墙体是否存在开裂、主要管道有没有漏水等 ， 这类情况卖房人如果不告知 ， 不仅给购房者修缮带来额外支出 ， 还极易给邻居造成损失 。 ”


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