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上半年净利率跌至6.0%，建业地产盈利待增强

依靠河南上半年3536亿的房地产销售市场 ， 建业地产（09983.HK ， 下称“建业”）未在疫情冲击下失速 。
8月26日 ， 建业公布2020年中期业绩 ， 期内集团实现营收130.19亿元 ， 同比上升43.6%；公司权益持有人应占溢利为7.27亿元 ， 同比上升10.5%；每股基本盈利为26.43分 ， 同比上升9.8% 。
董事会决定 ， 派发截至2020年6月30日止六个月的中期股息每股11.0港仙 。
物业销售仍是建业主要的现金流来源 。 期内 ， 集团录得合同销售额429.51亿元 ， 同比增长8.5% ， 其中重资产合同销售额300.16亿元 ， 同比增长8.5%；轻资产合同销售额129.35亿元 ， 同比增长8.4% 。
建业的转型从五年前开始 ， 彼时 ， 该集团董事长胡葆森在“建业+”新蓝海战略发布会上宣布 ， 建业将以轻资产为主要模式 ， 用三到五年实现从房地产开发商到新生活方式服务商的转型 ， 切入轻资产、物管、酒店、文旅等领域 。
目前 ， 轻资产模式已成为建业的重要业绩支撑 ， 物业公司也已踏上港股资本市场 。 不过 ， 其它板块业绩贡献仍较小 ， 期内物业租赁收入同比下降26.8%至0.57亿元 ， 酒店经营收入同比下降38%至0.92亿元 。
尽管业务边界持续拓展 ， 但建业固守河南的现状还未改变 。 过去十年 ， 在众多房企踏上全国化之路时 ， 胡葆森坚持看好河南市场 ， 并于去年完成河南省县级市的全覆盖 。 截至报告期末 ， 建业共有在建项目174个 ， 全部位于河南 。
今年上半年 ， 河南省商品房销售面积5447万平方米 ， 同比下降5.2%;商品房销售额3536亿元 ， 同比下降4.0% 。 据中指院统计数据 ， 期内建业以300亿销售金额位于河南省本土房企销售榜首位 。
建业守住“河南王”的位置 ， 盈利质量却有待提升 。 截至报告期末 ， 建业毛利率为23.7% ， 较2019年同期的27.3%下跌3.6个百分点；净利润率为6.0% ， 较2019年同期的8.5%下跌2.5个百分点 。
针对毛利率下降原因 ， 建业表示主要由于车位销售的毛利率由去年同期约51.7%下降至本期的32.6%;本期在部分城市采用销售去库存策略以刺激项目销售 ， 收窄整体销售提价空间 。
不仅如此 ， 期内建业融资成本同比上升60.6%至3.70亿元 ， 主要因借贷利息支出增加；销售成本同比上升50.6%至99.30亿元 ， 系已售物业面积增加所致 。 上述成本增速均高于营收增速 ， 进一步压缩利润空间 。
上半年 ， 建业通过招拍挂和股权合作新增储备建筑面积约365.5万平方米 ， 较去年同期减少86.5万平方米 。 期末 ， 集团现金及现金等价物总值约317.70亿元 ， 净借贷总额约100.58亿元 ， 净借贷比率约76.9% 。
“目前房价不具备持续全面上涨的基础 ， 且随着需求逐步释放及政策利好边际效应减弱 ， 需求逐步回归理性 ， 项目去化压力将逐步显现 。 ”建业认为 。 如何平衡区域发展与全国布局的关系、提升盈利能力 ， 仍是胡葆森眼前的问题 。


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