龙湖|龙湖集团：坚持自律，与不确定性共舞( 三 )
Q：龙湖的平均借贷成本能保持这么低有什么诀窍？现有资金和融资状况可支撑龙湖发展多久？公司接下来怎么选择最优的财务策略以实现可持续增长？
赵轶：我们已经连续四年左右融资成本在4.5%左右 ， 应该来说在行业里面非常低的 ， 可能跟中海、华润基本上在同一个等级 。 其实也没有什么太多的诀窍 ， 龙湖在融资上 ， 我们坚持底线策略和方法选择、渠道选择 。 国内我们就两条线 ， 一个是融资债券、一个是开发贷 ， 因为这两个水龙头是非常大 ， 而且是主流的融资方式 ， 它不会像非标、信托这样会受调控影响时有时无 ， 它是一个稳定健康的方式 。 国外就是美元债加我们的银团贷款 ， 这四个渠道应该说能够非常充裕的给我们提供融资弹药 。
第二 ， 我们始终保有一定的余量 ， 这个在管理层都有共识 ， 以负债率倒推 ， 永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平 ， 永远拥有主动权和自主选择权 ， 这个控制点是非常重要的 。 只有拥有了自主选择权 ， 才有底气说不 ， 比如说我们现在连续四年把我们的一年到期的负债基本上控制在10%左右的水平 ， 第二年基本上没有还款压力 。 第二个就是我们在外币的债务从很多年前就开始设定外币债务的上限 ， 同时要求对外币债务的一半做调期 ， 规避汇率的影响 ， 提前做到底线和输入 ， 我想可能比所谓的技巧更管用一些 。
第三 ， 就是我们非常珍惜自己的信用 。 龙湖虽然是一家民企 ， 但是即使是在2008年金融危机时银行希望我们可以展期来帮助我们度过难关 ， 我们依然没有选择展期 ， 我们每一笔贷款要么到期还 ， 要么提前还 ， 而且大部分都是提前还 。 逐步地我们迎来了一批坚定的同路人、金融机构包括投资人的信任 ， 我们觉得这个打法让龙湖现在获得了巨大的红利 ， 因为在这个资本密集的行业 ， 融资成本低 ， 是能够获取巨大战略支撑的 。 所以不管未来的融资环境怎么变化 ， 龙湖还是有稳定器的 ， 只要有正常的融资渠道在 ， 我相信我们的融资策略能够支撑公司未来的发展 。
关于服务引擎
Q：龙湖商业是业内"好学生" ， 但也面临与华润、大悦城等的竞争 ， 龙湖商业的独特竞争力在哪儿？如何提高资产运营效率？疫情的影响是否已经抵消？能否分享龙湖商业的发展规划？
邵明晓：华润和大悦城是我们非常尊重的同业 ， 他们在商业地产上各有特点 。 从龙湖的角度来讲 ， 我们还是着力抓住主要用户的需求 ， 做好自己 ， 按照自己稳定的节奏 ， 去把布局做开 ， 达成用户满意的同时 ， 保持财务指标的稳健 。
现在看来 ， 我们还是找到了较为清晰的道路 ， 第一在城市选择上 ， 我们基本上聚焦在40多个有地铁的城市 。 在这个当中 ， 我们优中选优 ， 选择其中的头部城市 ， 重点关注其中的20多个城市 。 现在我们已经有商场开业的城市有大概十个左右 ， 包括北京、上海、杭州、成都、重庆、苏州、南京 ， 以及合肥等 ， 下一步开业的城市有武汉、长沙、南昌 ， 包括大湾区的一些城市 ， 这些都是重点的人口净流入而且消费具有巨大潜力的城市 。
城市选择之外 ， 在用户层面 ， 我们的定位着眼于城市中产、新锐家庭 。 在业态上 ， 我们重点关注的是地缘全客层的需求 。
第三 ， 我们这几年已经是把商业地产从定位选址 ， 到建造、开业、运营一条龙的跨团队的复合能力建设起来了 ， 通过模块化的设计、空间的创新 ， 包括交付标准和体验感 ， 效率非常高 ， 从拿地到开业 ， 快的可以做到27—28个月 。
还有一点 ， 我们这几年打造了一个非常优秀的运营团队 ， 这个也特别感谢龙湖的副总裁 ， 商业一把手李楠女士 ， 他们这支团队的新锐度和创新精神都是非常强的 ， 对用户洞察也下了很多的功夫 。
除此之外 ， 我们还有全行业比较领先和有竞争力的资金成本 。 因为商业地产本质上是资本成本的游戏 ， 如果钱贵的话 ， 做这个生意就要特别小心 ， 这是我们当年在确定战略的时候 ， 就已经确定的一个非常重要的底线 。
基于这样的能力组合 ， 在今年年初疫情一出现的时候 ， 整个商业团队的反应非常快 。 一方面我们在行业内率先给了接近五个亿的补贴 ， 这个在行业内力度比较大 ， 而且反应也是最早最快的 。 另一方面 ， 我们的商业团队在疫情期间 ， 做了一些线上的创新 ， 比如直播、线上商城 ， 加大客流的一些线上的推广活动和创新活动 。 所以使得今年上半年尽管受疫情的影响 ， 我们还是获得了26.7亿的租金收入 ， 全年有望达成近60亿的收入 ， 同比去年其实也是接近二成半到三成的增长 。
我们在尊重同行的同时 ， 会继续按照我们自己的节奏和脚步 ， 现在我们在手的项目应该已经96、97个了 ， 再加上前面几个能力的组合 ， 龙湖的C2未来确实会是一个非常可期待、非常新锐的增长力量 ， 会给整个集团带来稳定的增长和利润贡献 ， 同时也为用户带来更好的体验 。
Q：今年很多房企都拆分物业赴港上市？您认为内在逻辑是什么？如何看待当前的物业企业上市热和物管股高估值现象？龙湖增持绿城服务至10% ， 是分拆物业上市的前奏吗？龙湖是否考虑拆分旗下成熟业务板块IPO？
推荐阅读
- 临汾襄汾饭店坍塌救援现场：消防员安慰被困人员一定坚持住 嗓音已近沙哑
- 华晨|华晨宇前进的路上，是什么陪着他坚持走下去
- 陈伟豪|大钲资本陈伟豪：坚持核心价值判断是创投时代的核心关键词
- 明星财产|从德云社看坚持的含义
- 万全|欢迎回家 | 鸿文教育集团已做好万全准备，迎接家人返岗
- 丽珠集团|券商晨会精要 | 8月28日，丽珠集团创新生物药+高端复杂制剂长远布局
- 明扬|平度九中教育集团明扬分校暨平度明扬高级中学揭牌仪式举行
- 詹皇|立场改变!詹皇不再坚持抵制:打完比赛符合大家利益
- 增城|20岁入行，坚持6年！增城90后调酒师用实力改变人生！
- 媒体播放器|暴风集团：公司股票终止上市 整理期间价格涨跌幅限制比例为20%