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销售|房企2020中报关键词：降负债、慎拿地、销售为王

金科股份联席总裁方明富表示 ， 由于市场的容错空间大大缩小 ， 因此前端的投资能力 ， 往往成为决定项目成败的关键因素 。 “以前有做得不精细的地方 ， 犯的一些错误 ， 都可以通过市场来消化 ， 但现在已经没有空间 。 ”
“在未来的一段时间 ， 我们还是会再减轻负债 ， 因为要做完一些减负债 ， 评级才有得升……”在8月24日的中期业绩会上 ， 富力地产董事长李思廉表示 。 今年上半年 ， 富力权益销售额为510.6亿元 ， 同比下降15.21% ， 仅完成年度目标的33.6% 。 同期 ， 富力的净负债率达到177% 。
近期 ， 房企进入中报发布季 。 受疫情影响 ， 上半年不少房企的销售业绩不及预期 ， 一些企业出现销售、利润双降 。 但进入二季度以来 ， 市场加速恢复 ， 疫情的影响逐渐消失 。
但与往年相比 ， 房企对待市场的态度显得愈加“谦虚谨慎” ， 这主要源于监管层在近期的一番表态 。
8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 强调实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
在此之前 ， 为控制房企有息债务的增长 ， 监管部门出台新规 ， 设置“三道红线”进行管理 。 种种迹象表明 ， 以控制杠杆为目的的融资“强监管” ， 正在成为常态 。
这也给刚从疫情中恢复、并试图进一步扩张规模的房企带来新的考验 。 企业如何看待融资新规？下半年又将以何种策略应对？很多答案都隐藏在中报里和表态中 。
回款率明显提升
疫情对房地产业的影响 ， 集中体现在销售环节 。
头部房企中 ， 今年上半年 ， 碧桂园实现权益销售金额2669.5亿元 ， 同比下降5.32%；净利润约为219.3亿元 ， 同比下降5.2% 。 同期 ， 融创完成合同销售金额1952.7亿元 ， 同比下降8.8%；净利润增长约6.5% 。 保利实现销售金额2245.4亿元 ， 同比下降11.1% ， 净利润微增 。
相比之下 ， “第二梯队”的一些房企实现了业绩增长 。 如中海实现合约销售额1720.1亿元 ， 同比增长4.2%；龙湖实现合同销售1111.0亿元 ， 同比增长5.2%；世茂完成合约销售额1104.8亿元 ， 同比增长10% 。
过去三年来 ， 房地产市场出现罕见的“大牛市” ， 很多房企借此实现销售规模的大幅攀升 。 其中 ， 大中型房企的复合增长率普遍在30%-50%的水平 。
今年以来 ， 疫情一度使很多房企的销售受挫 ， 直到二季度才逐渐恢复 。 “基本上一个半月的时间是没有销售的 。 ”中海地产行政总裁张智超说 ， 这也造成了供货的延后 ， 以至于在疫情逐渐得到控制的6月 ， 中海集中供货和销售 ， 并于当月实现了575.6亿元的创纪录销售规模 。
但并非所有房企都能稳住销售 。 在这轮疫情中 ， 无论大型房企还是中小企业 ， 都有成员难以幸免 。
今年上半年 ， 绿地实现房地产合同销售金额1330.29亿元 ， 同比减少20.7% ， 合同销售面积同比减少30.7% 。 同期 ， 北辰置业的营业收入为人民币33.48亿元 ， 同比下降60.83% ， 公司的利润降幅则达到八成以上 。
值得注意的是 ， 在近年来不断强调抓回款的情况下 ， 房企的回款率普遍较好 。 上半年 ， 碧桂园和绿地的回款率均达到惊人的95% 。 这也保证了企业在销售额受到影响的情况下 ， 销售现金流不至于过度萎缩 。
到7月19日 ， 金茂的回款金额超过1000亿元 。 其上半年实现合同销售金额1028.7亿元（同比增长31%）的情况下 ， 实现销售和回款双双突破千亿 。
尽管受疫情影响较大 ， 但自二季度市场逐渐恢复以来 ， 房企的信心也开始恢复 。 由于融资政策趋紧 ， 多数企业更加信奉“销售为王”的信条 ， 并表示不会调整全年的销售目标 。


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