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抢人大战|“金九银十”前夜 房企在京上演抢人大战( 二 )


北京商报采访人员注意到 ， 众房企中报于近期密集披露 ， 尽管楼市处于稳步复苏状态 ， 但众房企的销售业绩却在上半年表现不佳 。 从业绩表现上来看 ， 多家规模房企均出现下滑数值 ， 更有甚者出现同比跌幅在两位数以上 。 以头部房企保利为例 ， 今年上半年 ， 保利实现签约销售金额2245.36亿元 ， 同比下降11.12%；经营性现金净流出252.4亿元 ， 同比减少255.56% 。 如此业绩表现 ， 也不得不将希望寄托于下半年 。
8月23日 ， 央行官网挂出工作动态 ， 证实8月20日 ， 住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会 。 会议指出 ， 为进一步落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
在此之前 ， 市场传出房企融资“三条红线”将出 ， 分别为红线1 ， 剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2 ， 净负债率大于100%；红线3 ， 现金短债比小于1倍 。 根据“三条红线”触线情况不同 ， 试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。
“长效机制的监管体系也点明一个方向 ， 所以众房企也格外重视自身的财务状况 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ， 受内外因素叠加影响 ， 大多数开发商加码销售实际上是为了能够提升未来的竞争力 。 无论是迎接“金九银十”也好 ， 还是为了将来的长远打算 ， 众房企接下来的营销动作只会越来越“剧烈” 。
商品房的春天
2020年北京一共成交商品房住宅地块35宗 ， 其中有29宗不限价地块 ， 按照目前的推盘节奏 ， 下半年的北京楼市大概率会出现限竞房和纯商品房齐头并进的状态 ， 这又回归到一个老问题 ， 限竞房？or商品房？
据中原地产统计 ， 北京的土地市场成交结构中 ， 不限价比例越来越高：纯商品房不限价占比已经接近80% 。 从限竞房的成交情况看 ， 平均网签45% ， 实际销售接近60%；已经入市的90个项目中 ， 有20个项目接近清盘 ， 50个项目顺销中 ， 还有20个项目已经基本宣布成为“死盘” 。
张大伟强调 ， 下半年房企为了销售业绩以及尽快回笼资金 ， “以价换量”的情况也不是不可能 ， 不同品质相似的价格 ， 这对于限竞房会造成很大的冲击 。 目前限竞房市场分化非常严重 ， 少数位置优秀的项目签约相对活跃 ， 但除了小部分网红项目外 ， 大部分项目目前看入市都出现了问题 。 市场出现明显的二八现象 ， 20%的项目占据超过80%的销售 。
“最近入市的限竞房位置相对较好 ， 除了少数五环内项目去化有所提升 ， 但后续随着大量郊区项目入市 ， 预计限竞房去化难题依然非常大 。 ”张大伟进一步表示 。
郭毅则表示 ， 疫情对于经济的影响随着时间的推移会慢慢显现 ， 影响到大家的就业前景以及收入预期 。 但同时疫情也带来了一些新的需求 ， 对当前居住空间的不满意 ， 创造了一批新的改善置业客群 ， 这是一把“双刃剑” 。 价格不再是购房者衡量的唯一标准 ， 不过也要看到他们手里的“闲钱”确实少了 。
按照目前的推盘节奏 ， 北京纯商品房的冲击是可以预见的 。 在郭毅看来 ， 限竞房以价格见长 ， 纯商品房优于产品品质 ， 尤其是经历疫情之后 ， 开发商更加注重以“质量”取胜 。 购房者在抉择时 ， 不要抱有“投机”的目的 ， 也不要过早去追求改善品质 。 处于不同的阶段 ， 不同人群的需求也会有所转变 ， 之前的刚需也可能跨越到改善客群 。 随着开发商推盘节奏的加快 ， 项目之间的竞争在所难免 ， 购房者或将迎来一个“春天”的消息 。 “是出于剩余资金的考虑 ， 还是出于品质标准提升的目的 ， 通过购房者的不同选择 ， 也会让北京楼市出现一些多样化需求 。 ”
北京商报采访人员注意到 ， 面对经济下行压力 ， 房地产调控主基调依然不变 。 7月30日 ， 中央政治局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 促进房地产市场平稳健康发展” 。


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