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超过|三道红线下的2020年房企半年报：富力、融创、绿地、中南亮“红灯”( 二 )


三项指标
除了剔除预收款项后资产负债率、净负债率和现金短债比三道红线外 ， 监管层还设置了有息负债同比增速、拿地销售比、经营活动产生的现金流量净额三个指标 。
30家房企中 ， 今年上半年有9家房企的有息负债比2019年底增加幅度超过15% ， 其中合生创展达到51% ， 中梁控股达到了31% 。 此外 ， 龙光、建发国际和华侨城的有息负债增幅也超过了20% 。
同期 ， 有息负债减少的房企有5家 ， 分别为中国金茂、碧桂园、富力地产、阳光城和融创中国 ， 其中金茂降幅最大达到了16% ， 融创降幅最小为0.61% 。
30家房企中 ， 拿地销售比超过40%的房企有14家 ， 其中有3家超过100% 。 这14家房企中 ， 有2家处于绿色档中 ， 有5家处于橙色档中 ， 其余均为黄色档企业 ， 红色档企业拿地销售比均在40%以下 。
2019年财报中 ， 有12家房企有息负债同比增幅超过15% ， 但没有一家的拿地销售比超过40% 。 这一定程度上与2019年多数房企拿地集中在前5个月有关 ， 5月份以后 ， 随着融资收紧 ， 房企拿地步伐开始放缓 。
2020年以来 ， 随着4月疫情逐步好转 ， 房地产成交也开始逐步恢复 ， 房企开始集中在一二线主要城市加大拿地力度 。
中指院报告显示 ， 前7个月 ， 百强房企拿地规模同比增长2.8% ， 其中有31家房企月度拿地金额超过2019年月均拿地金额 ， 奥园、龙光、绿城等房企月均拿地金额较2019年增加一倍 。 但也有一部分房企放缓拿地 ， 万科、世茂、富力、建业等房企月均拿地金额较2019年减少一半 。
另一个衡量房企的重要指标是经营活动产生的现金流量净额连续三年不得为负 。 2017年-2019年 ， 41家典型房企中 ， 经营性现金流净额连续为负的有7家房企 ， 分别为华夏幸福、富力地产、正荣地产、绿城中国、华侨城、远洋集团和城建发展 。
目前 ， 30家房企中 ， 只有13家A股上市的房企公布2020年上半年经营性现金流 ， 其中有7家为负 ， 包括保利地产、招商蛇口、新城控股和华侨城等房企；另有6家为正 ， 包括金茂、阳光城、绿地、中南建设等房企 。
另外一家值得关注的是旭辉控股 ， 虽然不是连续三年经营性现金流为负 ， 但2018年、2019年连续两年为负 。 2019年旭辉位于黄色档中 ， 仅有剔除预收款项后资产负债率一项踩中红线 ， 不过其新增有息负债达到了33.2% 。
利润普降
多家房企人士指出 ， 央行、住建部座谈会主要目的有两个：一个是控负债 ， 一个是稳房价 。 控负债的手段即是三道红线 ， 而稳房价的手段则是稳地价 。
30家发布半年业绩的房企中 ， 有息负债较2019年底上升了7% ， 增加净额为2515.47亿元 。 2020年是房企偿债高峰期 ， 由于疫情影响 ， 终端市场受到抑制 ， 通过发行新债偿还旧债也是房企有息负债增加的重要原因之一 。
净利润下滑也是2020年上半年众多房企的普遍特征 。 30家房企中 ， 2020年上半年主营收同比下降的有7家 ， 其中金茂降幅最大 ， 接近18% 。 其他6家降幅均在10%以内 。 还有23家房企主营收出现上升 ， 其中新城控股和建发国际增幅均超过一倍以上 。
与营收相比 ， 2020年上半年房企净利润降幅范围更大 。 30家房企中 ， 净利润同比下降的有12家 ， 其中招商蛇口和建发国际降幅最大 ， 达到了81%和66%；禹州和远洋的净利润降幅也均超过了30% 。
30家房企中 ， 2020年上半年净利润率低于10%的房企有15家 ， 占比达到了一半 。 其中建发国际、绿地控股和招商蛇口的净利润率均低于4%；中梁、建业、正荣、远洋和禹州的净利润率在5%-7%之间；新城控股、奥园、越秀地产、世茂集团、碧桂园、阳光城、中南建设的净利润率在7%-10%之间 。
另有15家房企净利润率超过10% ， 其中有4家超过20% ， 合生创展最高为48% ， 中国金茂为31% ， 华润置地和中海分别为26%和23% 。 另外华侨城、龙光和雅居乐的净利润率也超过15% 。


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