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12家|刷屏地产圈！12家头部房企试点融资“三道红线”，恒大、融创等位于红档！影响有多大？( 四 )


到7月19日 ， 金茂的回款金额超过1000亿元 。 其上半年实现合同销售金额1028.7亿元（同比增长31%）的情况下 ， 实现销售和回款双双突破千亿 。
尽管受疫情影响较大 ， 但自二季度市场逐渐恢复以来 ， 房企的信心也开始恢复 。 由于融资政策趋紧 ， 多数企业更加信奉“销售为王”的信条 ， 并表示不会调整全年的销售目标 。
张智超表示 ， 下半年中海将积极地抓好供货和销售 ， 作为重点供货的阶段 ， 下半年的供货要占到全年的61% 。 “下半年只要再不出现疫情重大反复、经济的重大状况 ， 公司还是比较有信心完成全年4000亿港币的目标 。 ”
仅完成年度目标33.6%的富力 ， 也表示“销售目标1520亿左右是不变的” 。 为达成这一目标 ， 富力将推出16个全新项目以及约2300亿元的可售资源 。
12家|刷屏地产圈！12家头部房企试点融资“三道红线”，恒大、融创等位于红档！影响有多大？
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图/21世纪经济报道
“拿错地是痛苦的事情”
实际上 ， 房企加强销售和回款 ， 除了有保证现金流的考虑 ， 还有降负债的目的 。
对于新的融资管理政策 ， 房企在公开解读中 ， 将其称为一种规范 。 “这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆 ， 控制负债不会过快增长 ， 从而把房价稳定下来 。 我们认为这个措施是规范行业行为 ， 倒逼行业进入健康状态的这么一个举措 。 ”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶说 。
过去一年多来 ， 很多房企通过债务置换 ， 完成借新还旧 ， 并实现负债率的下降 。 半年报中 ， 很多企业的负债率低于去年同期 。 但以“三道红线”为标准 ， 对融资进行“强监管”的政策 ， 仍然令企业意识到一个现实：要想继续通过资金杠杆来实现发展 ， 必须首先控制现有的债务水平 。
天风证券根据2019年财务数据 ， 按照“剔除预收账款资产负债率为70%”、“净负债率为100%”、“货币短债比为1”三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分 。 其中 ， 同时踩到“三道红线”的房企共14家 ， 同时踩到两道红线的房企有10家 ， 踩到一道红线的房企有14家 ， 全部不踩线的房企仅有12家 。
李思廉表示 ， “未来9个月 ， 我们可能会在国内外处理250亿到300亿的债务 ， 中间超过一半会有一些重组的安排 ， 其他的都会靠资金和销售来抵消 。 ”雅居乐也声称 ， 要将负债率控制在70%左右的合理水平 。 即便是负债率较低的中海和龙湖 ， 也强调会继续控制负债规模 。
今年以来 ， 随着长效机制的试点继续推进 ， 房企普遍意识到楼市调控进入常态化的现实 。 如何在保证安全的前提下 ， 实现规模和利润的适度增长 ， 成为企业的主要课题 。 对于此前通过高杠杆实现快速增长的房企来说 ， 这一课题尤为严峻 。
“我们所提到的资产负债结构优化 ， 要平衡好规模、利润以及负债的三角关系 ， 这是非常重要的课题 。 ”美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上表示 。 2015年至2018年 ， 美的置业销售复合增长率为73.8% ， 并在2019年迈入千亿阵营 。 在完成规模发展后 ， 美的置业把今年的经营策略定位为“战略巩固年” 。
其中 ， 美的的拿地策略变得谨慎起来 ， 公司仍会按照销售回款的1/3拿地 ， 但要尽量避免在高点出手 。
这一策略不难理解 。 严厉的融资环境和激烈的市场竞争 ， 使得房企的资金越来越“宝贵” ， 因此 ， 前端投资的重要性大大提高 。
近期 ， 金科股份(000656,股吧)联席总裁方明富在接受21世纪经济报道采访时表示 ， 由于市场的容错空间大大缩小 ， 因此前端的投资能力 ， 往往成为决定项目成败的关键因素 。 “以前有做得不精细的地方 ， 犯的一些错误 ， 都可以通过市场来消化 ， 但现在已经没有空间 。 ”
在业绩会上 ， 雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表达了同样的观点 ， “我们现在不能乱拿地 ， 下半年会有更好的机遇 ， 在收购合并或其他产业方面在铺排 。 下半年如果没有好地、没有好项目 ， 我们就到明年拿地 ， 因为拿错地是很痛苦的一件事情 。 ”


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