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主业|多元化营收约占8% 万科寻求地产主业增长( 二 )


【主业|多元化营收约占8% 万科寻求地产主业增长】“大西北是房地产大蛋糕的最后一份 ， 目前来看 ， 西北区域可能还是以西安为核心 ， 其他省份可能表现稍弱 ， 毕竟人口聚集度低 ， 经济体量不够 。 ”8月28日 ， 一位央系房企的投资负责人告诉时代周报采访人员 。
对万科而言 ， 未来是否还会有更多区域分拆出来？为此 ， 王海武指出 ， 西北区域BG成立后 ， 万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内 ， 目前没有对其它区域进行新的分拆的计划 。
TOD与城市更新并行
地产业务毛利率下降 ， 是万科面临的另一大挑战 。
报告期内 ， 万科地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1% ， 较2019年同期下降4.2个百分点 ， 较2019年末下降3.1个百分点 。
为此 ， 韩慧华回应道 ， “2019年是毛利率的高点 ， 因为2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的 。 ”
韩慧华认为这是行业趋势 。 “近年来市场趋稳 ， 地价占售价比是在持续上升 ， 对于行业来说 ， 毛利率下降是长期趋势 ， 我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的 ， 我们预计到年底还有一个小幅的回落 。 ”韩慧华表示 。
从数据来看 ， 今年上半年 ， 万科房地产开发及相关资产经营业务的营业收入是1381.4亿元 ， 同比增长3.87% ， 而营业成本为937.3亿元 ， 同比增长11.51% ， 远远超出营收增幅 。
在此背景下 ， 布局TOD项目以及城市更新成为万科地产业务的发展重心 。
TOD即以轨道交通为导向的开发模式 。 祝九胜坦言 ， “对于开发商来说 ， TOD过往是加分题 ， 今天已经变成一道必答题 。 ”
在开发模式上 ， 万科主要与地铁公司合作 ， 目前已与杭州市地铁置业有限公司、深圳市地铁集团有限公司、长春轨道交通集团等多个地铁公司达成合作 。
祝九胜也在业绩会上透露了TOD项目的投入情况 ， “从单一的站点住宅项目 ， 到今天各种形态、各种业态的TOD项目 ， 万科累计获取49个TOD项目 ， 涉及建筑面积1803万平方米 ， 累计总投入2400亿 ， 每个项目维持在40—50亿元的投资和建面 ， 大概70%—80%是居住属性 ， 还有20%左右是要自持 ， 自持当中有2/3是综合商业 。 ”
城市更新方面 ， 万科也在不断加码 。
南方区域事业集团首席执行官孙嘉曾在去年秋季的媒体交流会上公开表示 ， 万科将把城市更新作为在全国各大城市的重点发展领域 。
截至2020年6月底 ， 万科旧城改造项目的权益建筑面积约 582.5万平方米 。 除了上述旧改项目之外 ， 万科在城市有机更新和“微改造”方面也参与打造和运营了一些项目 ， 包括上海上生新所、广州永庆坊、福州烟台山等 。
相比起在TOD项目上的捷足先登 ， 万科在城市更新方面的布局稍显迟缓 。
据克而瑞研究中心统计 ， TOP50上市房企中 ， 约有61%的企业涉足了城市更新领域 。 其中 ， 恒大、融创、佳兆业、富力、时代这5家房企参与的旧改建筑面积均高达4000万平方米以上 ， 属于第一梯队 。 在这份研究报告中 ， 万科被划为第三梯队 。
区域的拓宽 ， 地产业务的新突破能否帮助万科继续担任行业领头羊的角色 ， 需要时间给出答案 。
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