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融资新规|融资新规渐行渐近，房企举债也将“一企一策”

房企依赖高杠杆举债扩张的捷径 ， 正在走向终结 。
日前 ， 住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 虽然相关细则尚未落地 ， 但以控制增长为主要抓手的房地产融资精细化管理方案已在途中 。
根据市场传闻 ， “融资新规”指的是 ， 为控制房企有息债务规模 ， 监管设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 再根据房企触线情况 ， 分档设定有息负债增速阈值 。
据悉 ， 有12家房企参与了这次座谈会 ， 包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧) 。 融资新规将于明年1月份开始实施 ， 暂时不会全面铺开 ， 而是在参会的12家房企中先行试点 。
最近的中期业绩会上 ， 多数房企表达了对融资新规的密切关注 ， 尤其高杠杆房企 ， 不得不在焦灼中观望、自查 ， 准备调整融资与经营节奏 。
绿地集团明确表示参加了上述座谈会 ， 称融资新规主要目的是防风险 ， 促进企业良好发展 ， 而不是一刀切 ， 后续会根据部委要求调整经营方向 。
万科董事总裁首席执行官祝九胜表示 ， 对于重点房企资金监测和融资管理规则 ， 监管机构是从规范行业和防范风险的角度出台 ， 集团会认真研究、尽快适应 。
业内认为 ， 一旦新规实施 ， 房企信用资质将加剧分化 ， 尾部房企融资压力越来越大 ， 地产行业弯道超车的大门即将关闭 。
行业热议新规
据此前消息 ， 为促进房企形成稳定的金融政策预期 ， 合理安排经营活动和融资行为 ， 增强自身抗风险能力 ， 防范化解房地产金融风险 ， 监管部门拟按“三道红线”对房企债务规模进行控制 。
具体措施为 ， 将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档：若三道红线全部触及 ， 则有息负债不能再增加;若触及两条 ， 有息负债规模增速不得超过5%;触及一条 ， 增速不得超过10%;一条未中 ， 增速不得超过15% 。
市场消息还显示 ， 12家参会房企需于9月底上交降档方案 ， 包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整 。 若未达标 ， 监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制 。
如果按上述指标衡量 ， 融创中国（01918.HK）、中国恒大（03333.HK）、绿地控股(600606,股吧)(600606.SH)、富力地产（02777.HK）、华夏幸福(600340,股吧)(600340.SH)5家房企踩中3条红线 ， 预计有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加 。
中南建设(000961,股吧)(000961.SZ)、佳兆业（01638.HK）、阳光城(000671.SZ)、金科股份(000656,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)(002146.SZ)同踩2条红线 ， 预计有息负债规模年增速不得超过5% 。
对此绿地香港管理层在中期业绩会上称 ， 公司了解到的情况是 ， 相关部门与房企进行了交流 ， 融资新规的实施目前还没有明确时间表 。
越秀地产财务总监陈静也表示 ， 近期监管有收紧趋势 ， 主要是控制房企融资规模 ， 但细则没有出来 ， 目前还在关注 。
“此前地产调控政策更多针对行业 ， 而此次政策则更多面向企业 。 ”旭辉集团董事会主席林中认为 ， 新规会更有效地防控系统性风险 ， 对依靠高财务杠杆来增长、盈利能力弱的企业 ， 影响会大一些 ， 但优秀企业会受益 。
中南建设CFO辛琦表示 ， 这是针对房企、金融机构双管齐下的长效机制 。 限制负债增长规模 ， 对于头部房企来讲 ， 可能会更加稳定 ， 但未来逆市飘红、弯道超车的机会可能越来越难 ， 打消部分房企狂飙突进的念想 。
美的置业CFO林戈也认为 ， 未来行业融资会更加分化 ， 资产负债结构优质、经营绩效优异的公司 ， 会更受资本市场喜欢 ， 如果靠过度举债发展 ， 经营质量不走好 ， 可能会面临更不好借钱的局面 。


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