房地产|陈凯为新力定调，在三四线城市有所为有所不为
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新力地产业绩会
入职新力之后 ， 明星经理人陈凯尽量做到为每一个环节把关 ， 过去半年 ， 他参加了无数场会议 ， 做了很多决策 。 用一句话描述过去半年的工作 ， 陈凯说 ， “忙 ， 特别忙 。 ”
花了三个月熟悉新力 ， 陈凯就开始着手“改造”新力 。 他首先在城市布局上动刀 ， 为新力画出新的版图：江西地区、向三四线下沉、进军大湾区 。
作为一家发迹于江西的年轻房企 ， 长久以来 ， 新力对江西市场存在一定的依赖性 ， 从今年上半年的销售和土储情况亦能看出 ， “大本营”江西仍是其最主要的“粮仓” 。
其半年报显示 ， 今年1-6月 ， 新力累计实现合约销售额435.44亿元 ， 同比增长约1.6%；对应的权益销售额约为210.61亿元 ， 同比增长约6.8% 。 权益销售额中 ， 江西的销售额占比为40.5% ， 其次是长三角地区 ， 占比27.5% 。
而营收中来自江西地区的占比更高 ， 上半年新力录得营收87亿元 ， 同比增长24.6% ， 其中已确认物业收入为84亿元 ， 江西地区的营收占比高达80.5% 。
事实上 ， 2016年 ， 创始人张园林带着新力走出江西的时候 ， 一直期望能在江西之外的地区获得更多的发展机会 。 他先是带领新力征战珠三角 ， 重仓惠州 ， 后将新力总部搬迁至上海 ， 谋求在长三角地区的布局 。
近几年来 ， 新力土储中位于江西的比例也在逐步下降 。 到今年6月底 ， 新力1534万平方米应占权益土地储备中 ， 江西地区的应占权益土地储备面积占比已下降至32.2% ， 为490万平方米 。
半年报显示 ， 今年上半年 ， 新力新增22宗土地 ， 新增土地储备230万平方米 ， 应占权益土地储备170万平方米 ， 权益代价为92.95亿元 ， 其中江西省占7块、粤港澳大湾区占1块、长江三角洲地区占12块、华中华西核心城市及其他地区占2块 。
在陈凯看来 ， 新力在江西省内县市覆盖的供应商体系 ， 包括物业都比新力地产更早 ， 市场的占有远超其他房企 ， 所以在江西的三四线城市 ， 新力是有优势的 ， 要坚定地深耕 。
根据“军师”陈凯规划的路径图 ， 上半年 ， 新力对江西省内的三四线城市发起了一轮攻势 。 据时代财经整理 ， 1-6月 ， 新力陆续在吉安、宜春、抚州、景德镇、丰城、德安等多个江西省内三四线城市拿地 。
不过 ， 陈凯也承认 ， 相较于三四线城市 ， 一二线城市的房价受政府影响更大一点 ， 如此一来 ， 去化更快 ， 利润率相对稳定 。 所以 ， 他认同市场中侧重布局一二线城市的主流观点 ， 表示新力在拿地上会以一二线为主 ， 三四线则是“有所为有所不为”的原则 。
事实上 ， 江西省内三四线城市利润较为可观是新力选择下沉的其中一个原因 。 去年 ， 新力的毛利、净利润双双下滑 ， 彼时陈凯就说过 ， 新力在江西省内的净利润率是10% ， 长三角和大湾区等地的利润率水平只有5%左右 。
从今年上半年的表现来看 ， 新力实现毛利26.30亿元 ， 同比增长13.8%；归母核心净利润6.80亿元 ， 较去年同期增长71.5%；核心利润率7.8% ， 同比上升2.1个百分点 ， 每项数据都呈现上升的态势 。
但需要注意的是 ， 即便新力的盈利能力有所提高 ， 但与规模相近的同行相比 ， 其利润收入水平仍然略逊一筹 。 以规模相近的禹洲为例 ， 禹洲上半年录得毛利32.76亿元、归母核心净利润15.3亿元、核心利润率为10.5% ， 三项指标均高于新力 。
基于此 ， 陈凯对新力提出要求 ， 接下来 ， 新力将调整拿地节奏 ， 做好风险把控 ， 适当关注核心城市周边三四线城市 ， 将继续深耕已经进入的城市 ， 不会再拓展新城市 。
“三四线不是不能做 ， 而是要看区域 。 比如长三角的三四线城市 ， 市场相对健康 ， 而且上海人口增长有严格的预期 ， 这样一来 ， 以上海为中心的周围城市 ， 包括嘉兴、湖州 ， 甚至是杭州 ， 人口的堆积很快 ， 发展其实是可以期待的 。 ”
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