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想要捡漏法拍房? 清场难、税费高,请注意这些风险( 二 )


过户和税费问题也是法拍房购买者常遇到的坎 。
蓝心2017年拍中一套位于上海虹桥区域的法拍房,拍下后发现实际面积比公告面积少了2平方米,加之拍卖时约定税费全部下家承担,而原来的房主只办理了预告登记,而没办理正式的产证,二次过户成本高出很多 。
在上海法拍房购买过程中,一般情况下是税费各付,买受人只需要承担契税,原房东承担个人所得税、增值税及印花税 。但在个别法拍房的上拍公告中,也会有“税费全部由买受人承担”的情况 。
“这套房子的税费全部是我付 。需要办理第一次被执行买房时候的契税,第二次拍卖交易的增值税、个人所得税 。”蓝心说,“如果被执行人不出面的话,税务局会将第一次的契税默认按照最高缴纳系数3%来征缴,如果被执行人出面证明这套房子是他家庭的唯一住房,那契税只需要缴纳1.5%,会产生10多万元的成本差异 。更要命的是,增值税会按照全额5.35%征收,这是很高的成本 。”
为了解决这一系列问题,蓝心好不容易找到当时开发商的集团公司,又几经折腾把被执行人找来处理后续问题 。
“为了避免出现法拍房过户难的情况,购房者在拍卖前要仔细阅读上拍公告,确认税费负担情况,最好能够查询房产历史交易记录和产调信息 。”王胜蓝表示 。
王胜蓝提醒法拍房购房者特别要注意一些无法过户的房屋类型:市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的,只有特定人员才能办理过户;有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的,过户条件很苛刻;历史保护建筑未经批准不可以发生买卖、交换、赠与等行为;土地性质是集体土地的房屋,即“小产权房”都是没有产证的 。
盈科律师事务所房产、金融律师郭韧也认为,法拍房有很多陷阱,税费很可能是大坑,特别要关注拍卖中“所有税费买家承担”的情况 。
“我们一个客户曾经看中静安区一套办公房,比市场住宅便宜200万~300万元,做完尽调后,我们发现这个房子不能买 。最大的不正常是:18年前,房东当时的购买价是20万元,差价达580万元;因为是办公性质,房东方须缴纳税费是差额的60%,也就是缴纳300多万元的税费 。因为约定所有税费买家承担,如果拍下,这个房子和市场上的住宅房价格差不多,而且以后再出售税费也高,没有任何投资价值 。”郭韧表示 。
法拍房与税费相关的坑,还可能涉及补地价 。郭韧介绍,一位买家拍下一套商铺后到交易中心办产证时发现买家需补高额的地价,因为这个房子也是商业用房,补地价后才能正常进入市场流通 。
如何为司法拍卖保驾护航
目前主要的网络司法拍卖平台为:公拍网、淘宝网(阿里拍卖)、京东网 。拍卖网站会列明很多购房参考的重要信息,比如房屋类型、拍品现状、权属状况、是否带租、是否占用、户口情况、税费承担方式、欠费情况等 。但拍卖公告上通常标有:本院不承担标的瑕疵担保责任 。竞买人决定参与竞买的,视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵 。
司法拍卖可不像普通网购一样可以7天包退 。《网拍规定》第二十四条规定,拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还 。悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买 。
对于高风险的法拍房,法律将如何为购房者保驾护航?购房者如何规避风险呢?
对于法拍房的清场和交房问题,上海市浦东新区人民法院执行局法官赵力锐表示,依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条,人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人 。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行 。
最高人民法院多次要求:执行法院不得在拍卖公告中表示法院不负责清场,即原则上应先清场后拍卖 。如果案外人或被执行人在拍卖房屋过户交付以后,侵害买受人的居住利益和占有权利,买受人可以依法起诉或报告执行法院,人民法院将追究相关人员的法律责任 。


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