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上市公司|房地产暴利已成往事 上市公司毛利率群体性下滑( 二 )


年度毛利仍将下滑
逾百家房企毛利率处于同比下滑态势 ， 万科是其中之一 。
今年上半年 ， 万科（000002.SZ/02202.HK）房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1% ， 较2019年同期下降4.2个百分点 。
在中期报业绩发布会上 ， 万科CFO兼执行副总裁韩慧华对此作出回应 。 她表示 ， 2019年是万科毛利率的一个高点 ， 原因是2019年结算项目大部分是在2017年-2018年销售高点结转而来 。
另有深圳一家TOP10房企投拓部王姓负责人士在接受第一财经采访人员采访之际进一步指出 ， 房企现在结算的这批货源 ， 主要来源于2017年 。 当时 ， 正是地价的高点时段 ， 尤其是2017年第三季度拿的地普遍价格高 ， 营业成本被直接推高 。
同时 ， 这批结算的货源于2018年入市销售 。 彼时 ， 各地四限政策依旧从紧执行 ， 限购、限售、限价不断扩容 ， 部分省市加码限贷 。 这种持续高压收紧的调控基调直到当年年底山东省菏泽市率先取消限售 ， 才稍显松动 。 但因城施策、一城一策的政策主基调未变 ， 尤其是一线以及核心二线政策仍处于从紧状态 。
上述王姓人士直言 ， 尤其是2018年下半年来 ， 市场行情急转直下 ， 核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调 。 “楼市调控的风向给到了开发商不太乐观的预期 。 一方面 ， 房企普遍不太敢再大手笔买地；另一方面 ， 基本都在忙于打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销以促进回款 。 从入市到结转基本都反映在2020年的财报中 。 ”
前端买地成本的上行叠加后端销售价格的下行 ， 加之市场整体趋于平稳 ， 地价占售价比持续上升 。
韩慧华在业绩会上也有表达类似观点 ， 她有进一步分享道 ， “对于整个行业来说 ， 毛利率下降是一个长期的趋势 ， 我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的 ， 我们预计到年底还有一个小幅的回落 。 ”
碧桂园（2007.HK）首席财务官伍碧君也表示 ， 利润率下降是行业趋势 ， 未来能够维持25%的毛利率已是不错成绩 。
值得注意的是 ， 相较于往年 ， 今年上半年 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 多家房企延期开工 。 往年的返乡置业潮基本告停 。 直至3月初 ， 房地产业的销售和开工情况才有所好转 ， 不少城市的楼市小阳春推迟至5月 。
今年3月 ， 万科总裁祝九胜在出席公司2019年业绩会时曾指出 ， “2-3月 ， 万科销售额和2019年同期相比下降510亿元 ， 全年约3.9万户客户的新房交付料将延迟 。 ”这几乎是行业共同面临的情况 。 万科、华润置地、金地集团(600383,股吧)(14.370, 0.05, 0.35%)（600383.SH）、华发股份等多家房企在湖北区域的销售也受到冲击 。
立信会计师事务所刘姓注册会计师在接受第一财经采访人员采访之际也有指出 ， “受疫情冲击 ， 不少房企全年20%左右的工期没有施工 ， 同时销售也受到冲击 ， 但是人力、施工费用等营业成本还是要支付的 ， 分摊在上半年这几个月 ， 对毛利率的影响就会被放大 。 ”
房地产的预售制度 ， 使销售收入提前出现 ， 大约2年左右才会结算营收和利润 ， 存在一定的错配周期 。 每年销售、结转项目不均的周期性波动表现显著 ， 单个大体量项目的毛利水平、入市时间等都会导致核心财务指标的大幅度起伏 。
以绿景中国（00095.HK）为例 ， 去年同期公司收益逾80%来自红树湾壹号 ， 约27.5亿元 ， 该项目的毛利率超过70% 。 相较之下 ， 今年上半年绿景中国结转项目收入仅24.37%来自红树湾壹号 ， 其他来自于美景广场、国际花城、绿憬商务广场 。 这直接造成了绿景中国收益、毛利的下行 。 报告期内 ， 绿景中国毛利率同比下降5个百分点至65% 。
类似这样受结转项目影响的房企并不在少数 。 诸如 ， 华发股份、大名城等房企报告期内出现增收不增利的状态 ， 就与多个结转项目出现亏损、重仓区域毛利下行等有直接关系 。


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