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楼市首提“学新加坡”，“香港模式”被抛弃？( 二 )

楼市首提“学新加坡”，“香港模式”被抛弃？
来源：易居研究院新加坡模式 ， 有什么值得借鉴之处？一言以蔽之 ， 新加坡模式 ， 说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务 ， 通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式 ， 保障民众住房需求 。在新加坡 ， 组屋占比高达80% ， 私人住宅20% 。 组屋由政府兴建 ， 优先保障中低收入群体的购房需求 ， 因此得以严控售价 ， 让房价收入比始终维持在5-6的合理水平 。同时 ， 政府严控组屋转售 ， 一个家庭只能拥有一套组屋 ， 一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住 ， 一次改善） ， 只有住满一定时间方能转售 ， 且只能转售给符合条件的人 。通过这一系列组合拳 ， 新加坡得以将房价控制在合理水平 ， 让保障的归保障 ， 让市场的归市场 ， 以最大的保障来消解市场价格带来的压力 。当然 ， 由于新加坡是城市经济体 ， 且相对发达 ， 住房问题更容易解决 ， 这一模式是否适合拥有十多亿人口的国家 ， 值得探索 。04深圳学新加坡 ， 发出了再明显不过的变局信号 。作为中国内地房价最高的城市 ， 深圳面临的问题不只是房价超出一般居民承受水平 ， 更是过高的房价已经对实体制造业产生了不可逆的挤出效应 ， 来了都是东莞人、惠州人的调侃背后 ， 隐藏着真实的社会问题 。前不久 ， 深圳刚出台了“史上最严楼市调控” 。 “落户三年方能购房”+增值税5年免征+豪宅税门槛收紧 ， 这一系列组合拳让当地楼市迅速从火热回归正常 。不过 ， 无论多严的楼市调控 ， 都只是堵漏之举 ， 可以在短期遏制炒房冲动 ， 于长期而言 ， 还需要更为完善的长效机制 。在许多人看来 ， 深圳之所以房价高企 ， 核心原因在于土地紧缺 。 这没错 ， 但新加坡的城市面积（724平方公里）不到深圳（1997平方公里）的4成 ， 土地紧缺可能并非高房价的唯一原因 。比土地紧缺更为现实的问题是 ， 深圳将有限的土地更多给了商业工业 ， 居住用地供应严重不足 。长期以来 ， 深圳居住用地占比常年不到20% ， 而全国平均是33% ， 国际上一般是40%以上 ， 东京、首尔等城市则超过50% 。楼市首提“学新加坡”，“香港模式”被抛弃？
同时 ， 深圳住房存量严重不足 。 深圳实际管理人口高达2000万 ， 但据透露 ， 深圳仅有1068万套住房 ， 其中商品住宅+保障房不到3成 ， 超过一半都是城中村的房子 ， 深圳还有70%多的人居住在城中村 。楼市首提“学新加坡”，“香港模式”被抛弃？
所以 ， 深圳要想解决高房价问题 ， 必须在土地供应、公共住房供给上做更多文章 。这方面 ， 深圳已经做出探索 。 一方面 ， 深圳加大住宅用地供应 ， 同时停止审批商务公寓用地 。 据有关负责人透露 ， 住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25% ， 甚至在“十四五”的前两三年提高到30% 。 （参阅《深圳出手 ， 这类房子再遭致命一击！》）另一方面 ， 在深圳2035住房规划中 ， 未来18年深圳将提供170万住房 ， 其中商品房占4成 ， 人才房、公租房、安居房合计占6成 ， 这就是让6成居民住在公共住房这一说法的由来 。问题在于 ， 深圳住宅建设过去的历史欠账太多 ， 仅仅在新增住宅里配比6成的公共住房 ， 或许能解决新增人口的住房需求 ， 但对于已经在深圳的1000多万人口 ， 可能仍旧杯水车薪 。相比新加坡8成以上的组屋比例 ， 深圳这一目标仍有提升空间 。05相比香港模式 ， 新加坡模式并不是那么容易学 。新加坡的低价组屋 ， 背后是政府主动让利 ， 不依赖土地财政 ， 不依赖房地产刺激经济 ， 从而得以供应大量的低价土地 ， 让组屋价格维持在合理水平 。同时 ， 新加坡目前有8成人口住在组屋里 ， 这是几十年兴建持之以恒推进的结果 。 这不仅需要魄力 ， 还需要源源不断的投入 。显然 ， 对于许多城市来说 ， 香港模式既有土地财政之效 ， 又能借房地产拉动经济 ， 而新加坡模式则需要更多的付出 ， 而很难有GDP或财政上的得益 。然而 ， 无论是否学新加坡 ， 香港模式可能都到了改变之时 。 无论是土地财政 ， 还是预售制、公摊面积 ， 都到了非变不可之际 。深圳迈出第一步 ， 楼市变局刚刚开启 。来源：国民经略


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