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物业|鉴报|恒大分拆物业上市背后的降负债“心思”

_本文原题为 鉴报|恒大分拆物业上市背后的降负债“心思”
8月份的最后一天 ， 恒大发布了2020年上半年业绩公告并举行了线上发布会 ， 回答媒体提问 。 根据公告 ， 2020年上半年 ， 恒大实现营业收入2666.3亿元 ， 同比增长17.5%；实现毛利666.8亿元 ， 净利润147.6亿元 ， 股东应占利润为65.4亿元 。
时下 ， 在房地产行业层面 ， 房企融资新规成为热议的话题 ， 而对于恒大自身来说 ， 行业巨头物业板块分拆上市 ， 带来想象空间 。 行业融资政策与物业上市看似无关的两个内容 ， 对于恒大来说 ， 背后有着另一个“心思”：降负债 。 在8月31日晚举行的2020年上半年业绩发布会上 ， 恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧透露 ， 物业引入战投 ， 使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点 ， “后续会陆续把其他优质资产分拆上市 。 ”
物业|鉴报|恒大分拆物业上市背后的降负债“心思”
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物业引“战”与降负债
近几年来 ， 降负债成为恒大业绩会上频繁出现的词语 。
在今年年初举行的2019年度业绩发布会上 ， 恒大集团董事局主席许家印正式宣布 ， “恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 ， 到2022年要把总负债降到4000亿元以下 。 ”
在负债调整方面 ， 恒大2020年上半年情况如何？夏海钧透露 ， 近期恒大物业以预计700多亿元的估值 ， 引入了14家战投 ， 使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点 。
据了解 ， 8月13日 ， 中国恒大发布公告称 ， 将为物业管理业务引入包括中信资本、农银国际、光大控股、红杉资本、腾讯控股、云峰基金等14名战略投资者 ， 合计持股数量约280.61万股 ， 占总股本比例约28.061% ， 对应总代价为235亿港元 。
物业行业具备轻资产结构、现金流充足等方面优势 ， 近年来备受资本市场青睐 。 作为房地产行业巨头 ， 恒大、融创近期均宣布分拆物业上市 ， 引起市场强烈关注 。 截至2020年上半年末 ， 恒大物业合约面积超5亿平方米 ， 在管面积超2.5亿平方米 。 如果恒大物业能成功分拆上市 ， 将给资本市场带来想象空间 ， 同时也为恒大的降负债打开另一通道 。
除了物业外 ， 夏海钧还透露 ， 会陆续把优质资产分拆上市 ， 通过资本市场释放出来 ， 为股东创造更大效益的同时 ， 实现负债的下降 。
此外 ， 对于市场热议的房企融资新规、“三道红线” ， 夏海钧表示 ， 国家对于金融机构、房企的管控 ， 都是希望房地产健康稳定发展 ， 坚决支持国家对于房地产调控 ， 对于监管部门提出的各项指标管理要求 ， 恒大会严格执行公司战略 ， 向这些指标靠拢 。
土地储备的增与减
除了试图通过分拆资产上市来降低负债外 ， 恒大还加速销售并严控土地规模 。
公告显示 ， 2020年上半年 ， 恒大累计实现销售额3488.4亿元 ， 同比增长23.8%；销售面积3863万平方米 ， 同比增长47.5%；销售回款3120亿元 ， 同比增长66.5% ， 各项指标均刷新历史同期最高纪录 。
对于全年销售目标 ， 夏海钧表示 ， 有信心完成 ， 因为下半年还有9000万平方米的货值 ， 如果去化37% ， 能实现6500亿元的目标 ， 如果去化超过50% ， 能够实现8000亿元的销售目标 。
在新增土储方面 ， 今年上半年恒大拿地数量并不少 ， 共计购得住宅土地储备111幅 ， 新购住宅土地储备建筑面积5459万平方米 ， 平均成本为每平方米2455元 。 新项目主要分布于北京、广州、深圳等一二线城市及三线城市 。
而由于加速去化等原因 ， 恒大整体土储量呈下降趋势 。 截至2020年6月30日 ， 恒大住宅土地储备项目817个 ， 总规划建筑面积2.4亿平方米 ， 土地储备原值为5094亿元 。 而截至2019年末 ， 恒大拥有土地储备项目876个 ， 总规划建筑面积2.93亿平方米 ， 土地储备原值为5273亿元 。


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