观点地产网|博鳌特写丨刘伟：产业园核心是运营能力及拥抱国家战略
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观点地产网8月的海南三亚 ， 咸咸的海风带着炽热的温度四处乱窜 ， 风一起 ， 哪管有没有日晒 ， 皮肤表面始终会浮出一层细汗 。
一如当今的产业地产 。 无论是经济内循环的国家发展政策的提出 ， 还是新基建、公募REITs试点 ， 于国内产业地产而言 ， 越来越受到政策利好与金融资本的加持 。 风正在酝酿 ， 早已等在风口上的产业地产 ， 火热正当时 。
在2020博鳌房地产论坛的“主题论坛之四：产业大风起”中 ， 众多房地产企业便围绕着风起之时 ， 产业地产应该如何发展而展开激烈的讨论 ， 在这个行当里 ， 如何走好未来发展的路 ， 是入局者们亟需寻找的 。
普遍的共识是 ， 产业地产不能按照住宅的逻辑 ， 否则越做越痛苦；产业链垮了 ， 园区就会塌；讨论产业是因为容易的活已经没了；产业地产核心是人才、技术革新与产业集群；绝大部分产业园区都是不好的物业 。
如何才能做好产业地产？在做客2020博鳌房地产论坛直播间之时 ， 招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、常务副总经理刘伟给出了这家产业地产标杆企业的看法 。
“园区最重要的是两点 ， 运营能力及拥抱国家战略 。 ”在刘伟看来 ， 一方面要有实实在在的园区能力 ， 运营能力是综合的 ， 包括定位、研究、产业招商等等；另一方面 ， 一定是和国家的战略紧密相扣 ， 和国家战略结合起来做园区 。
“和国家战略结合起来做园区 ， 才能做园区过程当中 ， 至少是在成本、管理上起到比较好的控制效果 。 ”刘伟称：“拥抱国家战略是做园区一条重要的经验 。 ”
刘伟指出 ， 政府所要、企业所能和地域所需 ， 多方面结合 ， 产业园区做起来就会相对顺利 。
招商蛇口起步于园区 ， 中国的第一个对外开放的园区就是蛇口工业区 ， 这是在1979年建设的平台 。 “‘蛇口模式’被海内外人士和机构所认同 ， 都很希望‘蛇口模式’走出去 ， 或者是在其他的地方再造一个蛇口 。 ”刘伟称 。
并且 ， 在往外走的过程当中 ， 聚集了一批客户资源 ， 还有标准园区的标准化 ， 也有一套标准化的体系 。 现在包括园区数字化 ， 通过一系列的实践 ， 产品已经是系列化了 ， 不同的系列都有不同的打法和做法 ， 架构也会不一样 。
刘伟表示 ， 招商蛇口在做园区的过程中 ， 从蛇口、漳州等园区总结了很多的经验 。 这个过程也为招商蛇口培养了一批人才 ， 他们对于园区的认识、规划 ， 以及产业运营招商等等有更深的理解 ， 为招商蛇口业务扩张打了非常好的基础 。
【观点地产网|博鳌特写丨刘伟：产业园核心是运营能力及拥抱国家战略】“一方面是不断总结 ， 另一方面是不断的实践 。 ”
刘伟表示 ， 招商蛇口是将团队驻扎 ， 经过一段时间的努力和沟通形成走得通的商业模式 ， 跟政府之间的合作平台 ， 产业引进的效果逐渐出现 。
不过 ， 刘伟坦承 ， 在产业转型中 ， 真正做到转型或者是更丰富的发展 ， 形成独特的竞争力 ， 挑战还是相当大 。 “挑战首先是大家在战略方面的共识、定力 ， 因为有些是赚眼前钱 ， 有些是赚未来钱 。 对赚未来钱的业务培育和容忍度 ， 这个成为了一个关键 。 ”
刘伟认为 ， 模式真正落地要有战略定力 ， 因为资本市场很考验人 。 “过程中有很多细节需要处理好 ， 长期业务和短期业务之间的协同 ， 在财务安排上的科学性、可持续性 。 如果全部做长线 ， 作为上市平台 ， 是不会得到投资者认可的 。 ”
刘伟表示 ， 产业业务有助于企业在获取房地产开发业务的成本上更可控、地价更合理、竞争力更优 。
刘伟总结道 ， 要实现目标 ， 核心是既要把短周期的部分做好 ， 同时打造对后续的长周期项目运营能力 ， 包括财务预算能力 。
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