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ZAKER|一园成就一城，苏州工业园：产业赋能( 二 )


而对所在地的政府而言 ， 有人愿意来你的地方投资建园区 ， 首先人家带着钱来的 ， 不用你自己掏钱 ， 解决了资金问题；其次如果人家做成了 ， 生意做大了你可以收税；而对方来这里建厂肯定要招人 ， 又解决了当地的就业问题；最后就是当地人赚了钱 ， 有钱消费了 ， 又会带动当地消费增长 ， 一举多得 。
在这种情况下 ， 政府背景给苏州工业园带来了很大的助力 ， 特别是在建设初期 。
首先在融资方面 ， 风险投资的导入期 ， 面临着技术风险、市场风险和管理风险 ， 投资相对谨慎 。 而在这一阶段 ， 技术创新企业的创业资金需求很大 ， 所以容易出现资本供求矛盾 。
苏州工业园区以国有资本为主体设立了创投引导基金 ， 在风险投资导入期 ， 国有资本先向技术创新项目注入资金 ， 引导民资与外资跟进当进入风险投资成长期时 ， 国有资本再逐步退出市场 。 这样做不仅能够给国有资本带来一定回报 ， 而且能够引导大量非国有资本跟进 。
其次是在招商方面 ， 中新集团在苏州工业园成立之初 ， 就借助新加坡在国际上的良好招商品牌 ， 并凭借园区完善的基础设施规划以及新加坡首创的「一站式」服务等优势 ， 吸引各国跨国公司和东道国企业入驻园区 。
此外 ， 政府还通过提供一站式服务简化各类机构的审批手续 ， 通过建设智慧园区和各类服务平台为企业提供便捷的服务 。
在运营管理方面 ， 政企分开 ， 实行完全市场化运作、企业化管理 。 政府不干预开发商的正常建设经营活动 ， 企业照章纳税 ， 自负盈亏 ， 从而最大限度地发挥企业和社会作用 ， 提高园区管理效率和服务水平 。
由于项目开发周期长、资金需要量大 ， 新加坡的海外共建园区大多采用「统一规划、分期滚动开发」的土地集约化开发操作模式 ， 用项目前一期的开发收入补充到下一期的开发投入中 ， 降低了投资开发风险 ， 增强了项目的可预见性 。 苏州工业园也采用的是这种方式 。
在这样的多向驱动下 ， 三星 ， 博世 ， 施耐德 ， 欧莱雅 ， 飞利浦 ， 苹果 ， 华为研发中心等国内外知名品牌都在苏州工业园依次落地 。
园区还一直坚持开发高端精品的住宅项目 ， 而客户因为购买力足也接受这样的产品 ， 区域内的土地出让也很好地反哺了园区的财政收入 ， 真正形成了良性循环 。
03.
盈利方式与核心能力
苏州工业园从2001年开始盈利 ， 新加坡、中国和地方政府 ， 三方都获得了收益 。 盈利的点主要有两个：「租赁收入」和「中介服务费」 。
「租赁收入」来自于园区中的土地使用权、厂房设施、生活设施如住宅区的租赁 。
「中介服务」的方式就比较多样了 ， 例如给客户做整体的园区项目规划；做建成后的项目管理；或只卖管理方案 。 中介服务利润率更高 ， 经验是现成的 ， 边际成本很低 。
这些都是和园区项目直接相关的收入 。 而在项目完成的初期 ， 作为开发方还能得到一级土地出售收入；在园区逐渐成熟后 ， 还能通过股权投资等资本运作 ， 从进驻园区的企业中获得更加丰厚的回报 。
做到这样的好成绩 ， 除了政府背景的强大支持之外 ， 苏州工业园也有自己的核心竞争力：
第一 ， 精准定位 。
吸引高新技术企业 ， 获得了经济技术开发区优惠政策 ， 还成为「技术先进型服务企业优惠政策」的试点 。
第二 ， 合理布局 。
园区内「功能用地划分」借鉴了新加坡的布局结构 。 中心地带是「商业区」 ， 外围依次是「居住区」和「工业区」 。 这样上班和逛街的人流分开了 ， 重型与轻型交通也分开了 ， 避免了交通拥堵 。 同时在居住区与工业区之间设缓冲带 。 绿化率高达40% ， 污水100%截流 。
「生活区」照搬了新加坡「邻里中心模式」 。 邻里中心是一个社区服务概念 ， 指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心 ， 包括邮政、市场、门诊、电影院、书店等 ， 可以视为一种非常系统化的社区商业 ， 也就是「一站式生活配套服务」 。 这样的规划方便了居民生活 ， 也保障了经营者的收益 。


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