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租金|稳租金 房屋租赁市场迎立法规范

北京商报讯（采访人员 陶凤 刘瀚琳）9月7日 ， 住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“条例”） ， 在出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任等八方面提出六十六项规范措施 。
“对于此次条例而言 ， 稳租金成了监管核心 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 。 此次条例针对租金明确规定 ， 直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度 ， 定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息 。 对于租金上涨过快的 ， 可以采取必要措施稳定租金水平 。 而该条例也与去年底住建部工作会议中提到的“房住不炒”“2020年保障住房刚需”的定调不谋而合 。
此外 ， 此次条例规定也释放了重点领域的整顿信号 。 严跃进指出 ， 租金指导制度将加快建立 ， 体现了政府对于租赁市场引导的导向 ， 即形成地方“基准租金”的概念；租金公示制度将加快建立 ， 后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息；同时 ， 租金监管制度将加快建立 。 “稳租金”概念提出 ， 成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳” ， 后续租赁市场发展的过程中 ， 租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容 。
为有效保障房屋承租人权益 ， 此次条例对于租赁备案均进行了明确 。 其中 ， 条例第十六条规定 ， 出租人和承租人签订住房租赁合同的 ， 应当通过房屋网签备案系统进行备案 。 住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的 ， 由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案 。
在此基础上 ， 条例第十七条还规定 ， 承租人按照有关规定申请享受基本公共服务和便利的 ， 相关部门应当通过房屋网签备案系统查询住房租赁合同信息 。 在严跃进看来 ， 该规定实际上使得“备案”在合同中的地位得到提升 。
值得注意的是 ， 此次条例还聚焦近期租房乱象 ， 对于“高进低出”和“长收短付”等内容给予了重点关注 。 条例提出 ， 住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的 ， 房产管理等部门应当将其列入经营异常名录 ， 加强对租金、押金使用等经营情况的监管 。
据了解 ， 近期长租公寓“爆雷”事件频发 。 据不完全统计 ， 近期一周内曾发生四起长租公寓中介“跑路”事件 。 例如 ， 8 月 27 日 ， 杭州长租公寓“友客”爆雷；8 月 29 日 ， 杭州长租公寓“巢客”爆雷引上万房东不满；9月1日 ， 上海长租公寓“寓意公寓”所有工作群解散疑似“爆雷”等 。
对于接连发生的“爆雷”事件 ， 贝壳研究院高级分析师黄卉认为 ， 长租公寓近期不断“出事” ， 核心原因是其商业模式存在部分脆弱性 。 上半年疫情的冲击 ， 加速暴露了企业商业模式存在的问题 ， 包括租金成本高；商业模式的灵活性差；精细化运营要求高等 。 部分小企业为拓展规模采取较为激进的收房策略 ， 而较低的出租能力使得空置率较高 ， 现金流难以抵御市场风险 。
为了规范租赁市场 ， 上海、广州、杭州、合肥、成都、海口、西安等城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施 。 例如 ， 上海市房地餐经纪行业协会发文建议 ， 选择信誉良好的公寓品牌、集体收房租金过高或出租金锅底、支付周期越长风险越大 ， 选择较短支付周期、像约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、采用规范合同文本 ， 合法维护自身权益；海口发布风险提示称 ， 要求租客认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、注意合同文本事项、及时办理房屋租赁登记备案、合法维护自身权益等六大注意事项 。
严跃进说 ， 类似规定具有较为积极的意义 ， 说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法是持否定态度的 ， 这也是后续长租公寓企业创新的时候需要回避的内容 。


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