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杠杆率|起底23城居民杠杆率：厦门人最敢负债多城楼市调控升级

近期房地产融资政策“三道红线”引发了行业的极大关注 。 对房地产企业来说 ， 严控负债率 ， 有利于化解企业运营风险 。 而对住户部门来说 ， 同样需要控制杠杆率 。 因为居民杠杆率过快上涨 ， 不仅会造成对消费的挤压效应 ， 也容易带来相应的金融风险 。
那么 ， 我国哪些城市的居民杠杆率较高呢？目前“杠杆率”的统计存在较多口径 ， 其中比较常用的有两种：一是住户贷款余额/GDP ， 即住户部门杠杆率；另一种是住户贷款余额/住户存款余额 ， 即住户存贷比或居民资金杠杆率 。
第一财经采访人员通过对23座重点城市的居民资金杠杆率和住户部门杠杆率两个指标的统计测算发现 ， 厦门、杭州、南京、深圳这几个来自东南沿海的副省级城市的杠杆率名列前茅 ， 其中在居民资金杠杆率方面 ， 厦门位列第一；在住户部门杠杆率方面 ， 杭州名列榜首 。 总体上 ， 我国城市居民杠杆率呈现南高北低的格局 。
需要说明的是 ， 部分重点城市如武汉、天津等的住户贷款余额具体数据未公布 ， 在此没有纳入统计 。
厦门房价比肩北上深
在居民资金杠杆率方面 ， 纳入统计的23城中 ， 有7个城市超过了100% ， 分别是厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州和广州 ， 位居首位的厦门达到161.7% 。
这几个城市的居民资金杠杆率高 ， 与房价水平较高、居民投资氛围较浓有关 。
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经采访人员分析 ， 资金杠杆率高主要受房贷影响 ， 房价是影响房贷水平的重要因素 ， 房价高的城市一般居民平均新增贷款的数量也会偏高 。 但同时也需要关注住户存款和贷款成数两个指标 ， 如果居民整体收入水平较高 ， 住户的存款往往也会高于全国平均水平 ， 而贷款成数尤其是二套房贷的成数高也会明显提升居民资金的杠杆率 。
厦门161.7%的居民资金杠杆率比第二名的杭州高出近23个百分点 ， 但作为一个二线城市 ， 厦门的经济、人口指标并不靠前 。 数据显示 ， 2019年 ， 厦门实现地区生产总值5995.04亿元 ， 位列全国城市第33位；2018年厦门城区人口349.98万人 ， 位列第27位 ， 离特大城市还有较大距离 。
但在房价方面 ， 厦门却可以比肩北上深这类一线城市 。 根据中国房价行情平台的数据 ， 8月厦门平均单价达到了每平方米48285元 ， 仅次于深圳、北京和上海 ， 超过一线城市广州 ， 位居全国第4 。
“我常说 ， 外地人比厦门人更爱厦门 。 ”厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎对第一财经采访人员分析 ， 厦门在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的 ， 作为区域中心城市 ， 厦门房地产市场对周边地区有很强的“海绵效应” ， 把周边泉州、漳州等地的资金、购买力都吸引了过来 。
在资金、购买力涌入而土地供应又十分有限的情况下 ， 厦门房价水涨船高 ， 但当地的就业机会、收入水平却和一线城市以及杭州这样的二线龙头城市有明显差距 ， 因此居民使用杠杆的比例也会比较高 。
值得注意的是 ， 近两年 ， 在严厉的房产调控下 ， 厦门的楼市相对较为平稳 ， 居民资金杠杆率也有所下降 。 2017年厦门的居民资金杠杆率达到了181.3% ， 2018年为172.2% ， 2019年为161.7% ， 但总体上仍处于高位 。
【杠杆率|起底23城居民杠杆率：厦门人最敢负债多城楼市调控升级】杭州、南京、深圳投资氛围浓厚
杭州以138.8%的居民资金杠杆率位居第二 ， 处于高水平 。 值得注意的是 ， 杭州的住户部门杠杆率达到107.4% ， 在23城中位居第一 。
近几年 ， 杭州的住户贷款余额增速也明显快于住户存款余额增速 ， 因此居民资金杠杆率快速升高 。 2015年到2018年 ， 杭州的居民资金杠杆率分别为76.9%、91.8%、111.3%、136.7% ， 2019年进一步升至138.8% 。
与居民资金杠杆率节节升高相对应的 ， 是杭州的土地出让金 。 从近年的情况看 ， 2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元；2018年达2501亿元 ， 开始在全国各城市中领跑；2019年达2836亿元 ， 继续领跑 。


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