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融资|“三道红线”之下 部分房企已定降负债目标

本报实习采访人员 蒋翰林 采访人员 赵毅 广州报道
2020年下半年以来 ， 主管部门对房地产融资环节的监管不断加码 。 7月24日 ， 房地产工作座谈会召开 ， 提出“实施好房地产金融审慎管理制度” 。 8月20日 ， 人民银行、住建部召开房企座谈会 ， 约谈12家房企 ， 明确了资金监测和融资管理规则 ， 即传闻已久的“三道红线” 。
尽管还没有明确的红头文件 ， 不少房企已借中期财报发布会的契机 ， 陆续表示对“三道红线”融资新规的看法和应对之道 。 有房企人士表示 ， 早在“三道红线”之前 ， 就已着力降杠杆、降负债 。 有的则表示正认真研究 ， 将把优化资本结构、降负债作为接下来的重点工作 。
一直以来 ， 房地产作为资金密集型行业 ， 高负债发展是其实现高增长的重要手段 。 但与此同时 ， 举债扩大经营规模也拖垮了一些房企的资金链 ， 对金融安全构成威胁 。
此次规管房企融资的“三道红线” ， 标准具体为：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70% ， 房企的净负债率不得大于100% ， 房企的“现金短债比”小于1 。 根据房企的“踩线”情况 ， 分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 然后实施差异化债务规模管理 。 此外 ， 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标 。
以2019年6月底的有息负债规模为基础 ， 三项指标全部踩线的“红档”房企 ， 有息负债不得增加；踩中两项的“橙档”房企 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；只有一项踩线的“黄档”房企 ， 有息负债规模年增速可放宽至10%；全部指标符合要求的“绿档”房企 ， 有息负债规模年增速可放宽至15% 。
据《经济参考报》报道 ， 明年1月1日 ， 银行限制开发商融资的“三道红线”将会全行业铺开 。
如果按今年各房企中报公布的最新数据来看 ， 截至8月26日 ， 已经有30家发布了2020年上半年业绩 ， 以“三道红线”标准衡量 ， 其中有4家踩中“三道红线”位于红色档 ， 有4家未踩任何红线处于绿色档 。
国盛证券首席固收分析师杨业伟表示 ， 在融资管理“三道红线”规则下 ， 后续房企难以通过举借债务扩大经营规模 ， 并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款 。 此举对高负债率房企以及依赖债券融资的房企来说影响较大 ， 对头部稳健房企的偿债能力影响则相对有限 。
“‘三道红线’就是房地产企业融资管理的长效机制 。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向采访人员表示 ， 此举首次通过量化的形式 ， 既保证合理融资需求 ， 又控制资金进入楼市的规模 ， 防范楼市成为金融风险“灰犀牛” 。
央视财经评论员、优淘城总裁薛建雄预计 ， 未来还会有更多更严的融资管控政策 ， 来约束开发商的高杠杆行为 ， 降低房地产行业和金融业风险 。 他认为：“不过这也只能逐步推进 ， 对正常运营的开发商资金链影响有限 ， 但低成本银行和债券渠道融资被停 ， 会抬高开发商的融资平均成本 。 ”
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）
（责任编辑：李显杰 ）


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