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地产|银城地产：剥开业绩大增“假象”，为啥都在给别人“挣钱”？

地产|银城地产：剥开业绩大增“假象”，为啥都在给别人“挣钱”？
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文丨飞鱼资本市场团队
流程编辑丨丁之淼
自己开发的楼盘 ， 少数股东要拿走大部分利润；与别人联营合营的楼盘 ， 赚得钱又很少 。
在港交所上市18个月的银城国际（下称“银城地产” ， 01902.HK）, 其2020半年报的财务数据 ， 透露出作为一家地方小房企的"困扰"——业绩大增只是表面 ， 为啥给别人挣的比自己多？
在当前的政策和经济环境下 ， 中小房企的出路在哪里？“联营合营”真的那么“香”吗？少数股东的钱真的那么“好用”吗？
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大幅增长是因为去年同期基数太低
银城地产2020上半年业绩出炉 。
作为一家典型的地方在港上市房企 ， 其财务数据相当的具有典型意义 。 解读银城 ， 也是在解读目前的大多数地方小房企 。
根据2020半年报披露 ， 当期公司实现营业收入45.54亿元 ， 同比增长21.8%；净利润约为3亿元 ， 同比增长517.7%；归母净利润为1.03亿元 ， 同比增长1407.4% 。
地产|银城地产：剥开业绩大增“假象”，为啥都在给别人“挣钱”？
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乍一看公司在上半年增长不俗 。 但是将时间拉长 ， 可以更清楚的看到这一增长幅度背后的原因 。
2019年3月银行地产上市 ， 但是上市首年的业绩却并不理想 。 2019年上半年 ， 公司净利润只有4800万元 ， 同比减少超过80% ， 归母净利润只有675.8万元 ， 同比减少97.42%；2019全年净利润3.65亿元 ， 同比下降约26% ， 归母净利润约1.6亿元 ， 较2018年下降64.9% ，
也就是说去年同期银城地产的归母净利润只有675.8万元 ， 正是在这样一个“低”基础上 ， 今年同期才实现了同比1407.4%的增长 。
事实上 ， 不论是600多万的归母净利润还是1亿的归母净利润 ， 在上市房企中都只能称作“迷你”规模 。
需要注意的是 ， 当期银城地产实现合约销售金额约为61.23亿元 ， 较2019年同期约78.99亿元减少约22.5%；合约销售建筑面积约为33.63万平方米 ， 较2019年同期约51.30万平方米减少约34.4% 。
合约销售情况代表着未来业绩情况 。
从这一合约销售情况看 ， 银城地产的业绩可能并不稳定 。
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联营合营贡献利润有限
按照公司解释 ， 上半年业绩增长主要来源和构成包括：期内云台天境、铂悦源墅、江山御等物业的销售；应占合营企业及联营公司收益；以及销售及分销开支、行政开支、土地增值税拨备的减少 。
事实上 ， 作为一家地方小上市房企 ， 银城地产已经在努力的控制成本与负债、开拓利润的来源 。 但是 ， 可惜的是 ， 在房地产这样一个“大鱼”得水 ， “小鱼”艰难的充分竞争的市场中 ， 其“方法”得到的回报并不理想 。
目前 ， 银城地产在项目开发上主要有两种方式 ， 一是自己开发项目（控股） ， 但是可能受限于自身现金流 ， 引入“少数股东” ， 且“少数股东”占比还不小（大部分是信托 ， 以明股实债方式进入） ， 结果是“少数股东”拿走了大部分的利润 ， 如今年上半年 ， 虽然净利润有3个亿 ， 但是归母净利润只占到三份之一 ， 仅仅1个亿而已 ， 少数股东拿到的回报竟然超过了银城自己；二是与别人联营合营开发项目 ， 今年上半年其参股其他公司就从年末的9个亿直接增长至半年末的16亿多 ， 这一方式的结果同样是“很难获得可观利润” ， 如今年上半年 ， 联营合营项目贡献的利润也仅仅是2800万 。
地产|银城地产：剥开业绩大增“假象”，为啥都在给别人“挣钱”？
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半年报披露 ， 截至2020年6月底 ， 银城拥有46个项目 ， 其中30个项目为银城附属公司开发 ， 少数股东“地位”明显 ， 另16个项目为联营、合营公司开发 。
【地产|银城地产：剥开业绩大增“假象” ， 为啥都在给别人“挣钱”？】这一情况一方面反映了 ， 银城地产在独立开发项目上资金确实不足 ， 另一方面也反映了银城地产越来越“保守”的发展策略 。 而正是资金和实力的困扰 ， 才让银城地产不得不让别人多赚钱 ， 自己拿个零头 。


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