利率|楼市最大的悬念：商贷利率下调了，公积金贷款利率会降吗？
我们普通人买房 ， 主要采用商业贷款或公积金贷款 。 目前5年期贷款市场报价利率(LPR)是4.65% ， 5年以上公积金贷款利率是3.25% 。
贷款市场报价利率(LPR)被视为商业银行新的贷款基准利率 ， 银行商业房贷利率的定价也要参考LPR利率 。 考虑到房贷是长期限贷款 。 所以5年期贷款市场报价利率(LPR)也被视为“房贷基准利率” 。
【利率|楼市最大的悬念：商贷利率下调了 ， 公积金贷款利率会降吗？】2019年8月至今 ， 5年期贷款市场报价利率(LPR)从4.85%下调到目前的4.65% ， 也就是说“基准利率”已经下调了（或商业贷款利率在下调） ， 但公积金利率却多年没变 。 
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一般来说 ， 贷款基准利率下调时 ， 公积金贷款利率往往随之下调 ， 那么未来公积金贷款利率会下调吗？
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我认为 ， 短期可能性不大 ， 长期看是必然 。
公积金贷款利率受金融政策和房地产政策影响 。 所谓金融政策主要是政策利率 ， 我们可以把这个政策利率理解为LPR利率 。 疫情发生后 ， LPR利率连续下调 ， 说明金融政策在放松 。 但最近4个月央行拒绝降息 ， LPR利率始终不下调 ， 说明金融政策在收紧或没有继续放松 。
而房地产政策方面 ， 7月份以后不少热点城市收紧 ， 比如深圳、东莞、杭州、无锡等 ， 说明房地产政策也在收紧 。
所以你就懂得了 ， 年初疫情之下 ， 国内金融政策和房地产政策双双放松之下 ， 公积金贷款利率尚且没有下调 ， 可想而知 ， 7月份之后 ， 金融政策和房地产政策已经开始收紧 ， 公积金利率更没有可能下降 。
但长期看 ， 公积金利率持续走低是必然 。
为什么？
因为利率不断走低 ， 是纸币制度下的必然趋势 。 我们可以看到美国最近几十年的长期利率走势图 ， 从高点持续向下 ， 一直降到目前的零 。 
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利率永远是逆周期调节 ， 稳增长需要利率走低 。 人口老龄化和城镇率空间变小会显著影响经济增长 ， 这时就需要不断走低的利率 。 很简单 ， 如果今天一斤白菜5块钱 ， 明天变成了4块钱 ， 钱越来越贵 ， 大家就会推迟消费 ， 不利于经济增长 。
如果你不信 ， 你还可以认真看一下 ， 图2当中 ， 最近几年公积金贷款利率是不是在不断走低？
所以我们就明白了 ， 公积金贷款优势明显 ， 一是比商业贷款利率低 ， 二是长期看公积金利率也是在走低 。 所以 ， 如果你有条件 ， 能用公积金贷款就尽量用公积金贷款 。
那么 ， 公积金贷款可以省多少钱呢？
我们以老王为例 ， 老王是北京人 ， 按规定北京地区公积金贷款额度最高可达120万 ， 我们就假定老王能贷到120万吧 。
我们再假定老王一共需要贷款200万 ， 那么只能采用另外两种：一是全部商业贷款（假定老王商贷利率是4.9%）；二是组合贷款 ， 贷款方式是120万公积金贷款（利率3.25%）+80万商业贷款(利率4.9%） 。 
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我们可以看出商业贷款20年、等额本息 ， 那么未来20年每月需要还款1.3万 。 
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如果是组合贷款 ， 那么还月还贷可以少1000元 。
根据《全国住房公积金2019年年度报告》 ， 公积金实缴职工1.48亿人 ， 在全国的总人口中比例比较低 。 很多人在犹豫要不要缴公积金 。 比如很多人说 ， 反正我买不起房 ， 缴了公积金也是白缴 ， 其实这样想有点片面 ， 即便不买房 ， 公积金在实际生活中并不是一无是处 ， 现如今很多地方不仅是买房 ， 租房或者生病都可以提取了公积金 。 可以说公积金现在已经成为一种特殊的存款 ， 或者生活中一道重要防线 ， 当我们需要救急时 ， 它的重要性就被发现了 。
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