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弘阳|弘阳地产的千亿“焦虑”( 二 )


受合作开发影响 ， 扩张背后的“虚胖”也无法回避 ， 今年上半年弘阳地产的非控股权益占比为29.52% ， 而在2017年这一占比还不到2% 。
克而瑞统计数据显示 ， 弘阳地产2019年的权益销售占比为53.4% ， 同属一个阵营的还有融信中国、中骏集团、滨江集团(002244,股吧)等 。 梳理上述房企 ， 共同点皆对规模扩张有强烈诉求 ， 通过大量合作以达到销售规模扩增的目的 。
严跃进指出 ， 随着行业集中度的不断提升 ， 房企之间合作愈发频繁 ， 但这种合作也存在一些问题 ， 例如权益销售占比过低会面临“增收不增利”的尴尬 。
推迟的“千亿目标”
马太效应使然 ， 弘阳地产铆足劲头冲刺“千亿目标” ， 这种“高效率”亦在负债方面有所体现 。
截至2020年上半年 ， 弘阳地产的负债总额为815.39亿元 ， 较2019年上半年负债总额714.06亿元同比上涨14.19%；资产负债率为80.18% ， 同比减少2.41个百分点；有息负债为321.3亿元 ， 其中一年内到期的债务为118.4亿元 ， 占有息负债总额的36.85% 。
2020年上半年 ， 弘阳地产的销售及分销开支约为3.2亿元 ， 较去年同期增加21.4%；行政开支约为5.43亿元 ， 较去年同期增加50.3%；而融资成本约为4.25亿元 ， 较去年同期大幅上涨131.3% 。 对于融资成本的上涨 ， 弘阳地产方面表示 ， 融资成本的变动主要由于报告期间内集团土地获取及物业开发扩张导致借贷增加所致 。
北京商报采访人员注意到 ， 弘阳地产的经营活动现金流量净额已连续多年为负数 ， 其一边溢价增储 ， 一边高息发债 。 据采访人员不完全统计 ， 去年3月4日 ， 弘阳地产发行3亿美元优先票据 ， 票面利率11.5%；4月11日 ， 发行3亿美元优先票据 ， 票面利率9.95%；6月25日 ， 再次发行2.5亿美元优先票据 ， 票面利率10.5%；10月30日 ， 发行1亿美元优先票据 ， 票面利率13%；11月7日 ， 弘阳地产再次发行3亿美元的优先票据 ， 票面利率9.95% 。
今年1月16日 ， 弘阳地产发行3亿美元优先票据 ， 票面利率9.7%；7月21日 ， 弘阳地产再次以“所得款项净额用于为若干将在1年内到期的现有中长期债务再融资”为由 ， 发行了一笔将于2023年到期的金额为1.55亿美元的9.7%优先票据 ， 该票据与1月发行的优先票据合并及构成单一类别 。
“密集发债的背后是企业对资金的渴求 ， 加杠杆冲规模此前是房企‘攀高’的一个主要手段 ， 但目前市场环境并不好 ， 要格外注意潜在风险 。 ”严跃进称 。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫同样表示 ， 在目前市场状况下 ， 中小房企实现弯道超车几乎再无可能 ， 尤其是资金面较差的开发商 ， “急功近利”只会带来现金流负担 。
加速狂奔过半 ， 弘阳地产也开始选择放慢脚步 ， 2020年其销售目标设定为750亿元 ， 千亿目标官宣延期 。 对于何时完成千亿目标 ， 弘阳地产方面并未就此予以正面回应 ， 其表示要“从内部来找增量 ， 修炼内功来提质增效” 。
规模扩张降速 ， 在选择“提质增效”之后 ， 弘阳地产也要直面自己的千亿“焦虑” 。
北京商报采访人员 卢扬 王寅浩
（责任编辑：李显杰 ）


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