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实业|正商地产陷入“缺钱又少地”两难之境？

实业|正商地产陷入“缺钱又少地”两难之境？
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今年2月10日 ， 全球著名评级机构穆迪调低了正商的评级 ， 将正商集团有限公司及其子公司正商地产展望从“稳定”调整为“负面” 。
关于评级下调原因 ， 穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示：“展望调整为‘负面’反映了我们的预期 ， 即在未来6-12个月 ， 正商集团的信用指标可能会恶化至目前评级疲弱的水平 。 主要由于对正商集团现金流放缓（主要是现金回收周期延长的结果）存在担忧 ， 以及该公司实现业务增长计划的能力受到限制 。 ”
1995年成立的正商地产 ， 常年稳坐郑州“销冠王”宝座；2015年通过收购香港恒辉股份实现借壳上市 ， 打开资本市场大门；2018年 ， 销售额正式踏入500亿俱乐部 。 妥妥的区域型中小房企的标杆！
从2013年开始 ， 正商开始转向高端地产 ， 重视“产品+服务” ， 专门从日本聘请顶级设计师 ， 并实行“设计师项目全程负责制” 。 随后 ， 善水上境、祯瑞上境、珑水上境、珑湖上境等高端项目相继引爆市场 ， 目前正商已经是郑州最负盛名的高端住宅板块“北龙湖”最大的开发商 。
2019年 ， 正商地产销售额510.6亿 ， 同比增长5.45%,其中郑州占比54.6% 。
然而 ， 盛名之下的正商地产却存在着债务承压、现金流枯竭、业务增长放缓、土储薄弱等诸多问题 。
债务承压
截至2019年 ， 正商实业的总资产已由2016年收购之初的36.98亿元增至519亿元 。 在正商资产规模不断扩大的同时 ， 正商实业的资产负债率也在不断走高 ， 从2016年的68.71%直升至2018年的97.17% ， 而在2019年末该指标虽然有所下降 ， 但依然持续在92.81%的行业高位 。
这似乎决定了正商实业每年的偿债工作均不轻松 。 在2019年利用高息海外债完成了债务置换后 ， 正商实业在2019年末现金流有所缓解 ， 年末现金及现金等价物从此前的6.73亿元提升至约32亿元 ， 但与其2020年154亿元的待偿负债相比 ， 依然有巨大的差距 。
薄弱的土地储备
据统计 ， 正商集团2019年底的的土地储备只有540-570万平方米（不包括安置房用地） ， 这样的土地储备规模只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年 。
高达92.81%资产负债率制约着正商实业进一步融资 ， 但薄弱的土地储备又不得不加快拿地 ， 正商实业可谓进退两难 。 为了支持业务增长 ， 公司不得不加速收购土地 ， 进而增加其债务融资需求 。 2020年正商实业及其债务水平还将继续攀升 。
未来 ， 正商实业如何解决现金流短缺、土地储备、降低杠杆、毛利下滑等诸多问题 。
正商实业也意识到了这一问题 。 在2019年业绩发布会上曾表示：“2020年公司计划投入140亿拿地,50%-60%用于旧改,另外一部分用于招拍挂 。 在区域布局上 ， 重点仍在郑州及周边城市 ， 并加大在一线和强二线城市布局住宅开发 。 ”
然而截至2020年上半年 ， 正商实业的拿地金额合计不到20亿元 ， 而在旧改方面 ， 目前也还没有动作 。
频繁被列入“被执行人”名单
根据天眼查APP显示 ， 自2009年以来 ， 正商置业累计被列为“被执行人”69次 ， 其中 ， 自2018年7月以来逐渐进入波峰 ， 据统计 ， 仅在2019年5月一个月时间 ，正商置业列为被执行人的次数便达到41次之多 。
值得注意的是 ， 就在正商刚刚进入“高峰期”之时 ， 2018年8月 ， 创始人张敬国亦将正商置业的法人交于总经理张国强 。 如今 ， 随着再次密集出现“被执行” ， 正商置业以及“新法人”张国强双双被法院“限制高消费” 。 被法院列为“被执行人” ， 对企业品牌和市场形象肯定会产生负面影响 ， 进而影响企业的市场推广和销售 ， 甚至对供应链上的合作关系也会有影响 。
显然 ， 这对于资金链本就紧张的正商集团来说 ， 又是一场考验 。


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