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地产|利率调升70BP也不管用？华远地产15亿中票遭全额回售

中新经纬客户端9月16日电 (罗琨)在利率调升70个基点(BP)后 ， 华远地产(600743,股吧)15亿中票还是遭到了全体持有人的回售 。 15日 ， 华远地产公告称 ， “17华远地产MTN001”回售金额为15亿元 ， 而这期债券的发行规模就是15亿元 。
利率调升难挡投资人回售
在融资相对宽松的环境下 ， 一些地产企业选择下调利率“倒逼”持有人回售 ， 从而降低企业的融资成本 。 6月1日 ， 万科企业股份有限公司发布公告称 ， 拟下调“17万科01”公司债券票面利率 ， 预计在该债券存续期后2年 ， 将票面利率由4.5%调整为1.9%；近日 ， 重庆龙湖企业拓展有限公司也发布公告提示称 ， 公司发行的“15龙湖04”后2年票面利率将由4.08%下调至3.3% 。 据不完全统计 ， 年内已有8家房企下调债券利率 。
在票面利率下调潮中 ， 华远地产却“逆势”选择了上调利率 。 9月2日 ， 华远地产公告拟将“17华远地产MTN001”票面利率从5.5%调整至6.2% ， 自2020年10月19日起生效 。
不过 ， 目前来看 ， 这一调升并未挽留住投资者 。 9月15日的公告显示 ， “17华远地产MTN001”将迎来全额回售 。
知名地产分析师严跃进向中新经纬客户端指出 ， 利率上调对投资者来说原本是有利的 ， 但是上调以后投资者仍不愿意持有债券说明企业在经营、兑付能力或存在一定风险 。
中新经纬客户端注意到 ， 此前华远地产曾在7月20日发行了一期新的中票 ， 票面利率为6.48% ， 较“17华远地产MTN001”调升后的票面利率还高28个BP 。
北京某券商固定收益部人士向中新经纬客户端指出 ， 对持有人来说 ， 一方面固然会按照票面利率高低来决定去留 ， 另一方面近期地产企业融资政策也出现了一些新的变化 ， 部分机构出于风控要求可能会回避地产类主体 。
中国人民银行官网信息显示 ， 8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 。 银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人 ， 以及部分房地产企业负责人参加会议 。
会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 据媒体报道 ， 监管部门对房企设置“三道红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍 。
179亿债务一年内到期
wind数据显示 ， 华远地产年内已经发行了四期债券 ， 规模合计为29亿元 。 此外 ， 上交所信息显示 ， 8月25日 ， 华远地产64亿小公募已经提交注册 。
中新经纬客户端注意到 ， 近年来 ， 华远地产的有息债务规模呈快速增长趋势 。 2017-2019年 ， 华远地产有息债务余额分别为176.76亿元、284.49亿元、326.72亿元和322.84亿元 ， 近三年平均增速为35.96% 。 在公司的有息债务中 ， 一年内到期的非流动负债占比超过40% 。 财务数据显示 ， 一年内到期的非流动负债为178.88亿元 。
从近年来来看 ， 华远地产的资产负债率水平较高 。 2017年-2019年末及2020年3月末 ， 公司合并口径的资产负债率分别为77.46%、82.74%、84.19%和84.07% 。
目前 ， 华远地产的主体评级为AA ， 评级机构为中诚信国际 。
房企回售压力几何？
面临回售压力的不止华远地产一家 。 据国金证券(600109,股吧)统计 ， 截至2020年7月24日 ， 2020年8-12月 ， 房地产开发行业信用债到期总量为1765.77亿元 ， 另外有1724.07亿元债券进入回售期 ， 到期规模与进入回售期的债券规模基本相当 。 与前期相比 ， 地产债到期回售规模有所增加 ， 下半年偿债压力较大 。
国金固收团队指出 ， 由于部分城市地产市场过热 ， 近期深圳、南京、东莞等地对地产政策进行了调整 ， 后续房地产融资政策的走向也具有一定的不确定性 。 2020年是房企债券到期的高峰期 ， 部分房企可能存在较大的偿债压力 。


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