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地产|原创“三高”之后 融创中国将何去何从？

_本文原题为 “三高”之后 融创中国将何去何从？
作者：蔚芮
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
地产|原创“三高”之后 融创中国将何去何从？
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人过胖了有三高：“血压高、血脂高、血糖高”；企业“过胖了”也“三高”：“负债高、风险高、压力高” ， 作为知名地产企业 ， 融创目前就存在“三高”问题 。
2020年8月 ， 在融创中国（01918.HK）上市十周年的中期业绩会上 ， 融创中国董事会主席孙宏斌说了句实话：“现在是土地市场风险最大的时候 ， 开发商手中有钱 ， 老百姓手中没钱 ， 土地拍的贵 ， 房价压力挺大的 。 ”
孙宏斌表示 ， 2020年 ， 融创中国重点做三件事儿：调融资结构；降融资成本和负债率；谨慎拿地 。
因为从以往“增肥”“飙车”猛进改到主动“减肥”降速 ， 这看起来熟悉而又简单的事情执行起来难度有点大 ， 稍一不留神 ， 身体就会面临失控 。
融创中国的房地产“飙车”游戏
说融创中国就要提浓眉大眼的孙宏斌 ， 提到孙宏斌就不得不提顺驰以及“飙车”游戏 。
孙宏斌的第一次“飙车”是在顺驰 。
在顺驰这家房地产企业 ， 孙宏斌创造了“现金到现金”的房地产开发模式：拼速度、拼价格 。 先用较低的自有资金启动项目 ， 随后立即进行土地开发 ， 用销售回款来支撑后期建设 ， 再用项目盈利作为新的自有资金启动新项目 。
这种模式缩短了地产业的开发周期 ， 通过这种模式顺驰曾在一年的同一时间向十几个城市扩张 ， 拿地近千万平方米 。
不过孙宏斌没有笑到最后 ， 孙宏斌为他所创造的“顺驰模式”付出了代价 。
2006年 ， 创立12年之久的顺驰55%的控股权以“超低价”12.8亿元转手香港路劲基建 。
随后 ， 2004年成立的融创中国开始接替顺驰成为孙宏斌的第二个创业公司 。
在同样的创始人带领下 ， 融创中国的诞生就带有顺驰熟悉的味道 ， 那就是喜欢“飙车” ， 且乐此不彼——作为地产界的“狂人“ ， 孙宏斌的特点及标签就是高周转 ， 买买买 ， 当年顺驰这样 ， 如今的融创中国依旧是这样 。
据媒体报道 ， 2014-2019年六年间 ， 被孙宏斌先后列入购买清单中的并购标的包括但不限于绿城中国、佳兆业、雨润、融科智地、乐视、万达、泛海控股、新湖中宝、环球世纪和时代环球等企业的股权或项目 。
并且 ， 近期市场有传闻 ， 长实集团（01113. HK）有意出售北京及上海两处物业 ， 价值500亿元 ， 融创中国则有意承接 。 后来长实集团进行澄清 ， 称“感兴趣并不等于要出售” 。
当然 ， 高周转的模式成就了今天的融创中国 。
公开资料显示 ， 通过并购 ， 融创中国迅速地扩充了土储规模 ， 实现弯道超车 。 五年时间规模翻了7.57倍 ， 挺进了中国房地产行业TOP10 ， 名列第四 。 2015-2019年 ， 5年的时间里 ， 融创中国的营业收入从230亿元增长到了1693亿元 ， 归母净利润由32.98亿元增长到260.28亿元 ， 然而 ， 融创中国的“飙车”也让其后遗症凸显 。
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（数据来源：融创中国年报）
融创中国后遗症：“三高”问题
现代管理学之父Peter F. Drucker曾经说：“目前快速成长的公司 ， 就是未来问题成堆的公司 ， 很少例外 。 合理的成长目标应该是一个经济成就目标 ， 而不只是一个体积目标 。 ”
融创中国同样如此 。
2015-2019年 ， 融创中国的销售金额实现快速增长 ， 从2015年的731.2亿元增长到2019年的5556.3亿元 ， 增长了7倍之多 。
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