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吴建斌|每经专访阳光城执行副总裁吴建斌：房企融资环境中性 负债该降就得降

每经采访人员 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
在刚出版的新书《心若静 ， 风奈何》里 ， 吴建斌分享了不少新的经历和感悟 。
在接受《每日经济新闻(博客,微博)》采访人员专访时 ， 作为阳光控股执行董事、阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁、全球合伙人 ， 吴建斌在疫情后 ， 看待房地产企业、包括阳光城自己 ， 都有新的认知 。
房地产步入精细化时代
吴建斌认为 ， 后疫情时代 ， 国内各行业恢复很快 ， 国家对于房地产的政策已经从短期放松 ， 慢慢恢复到平常水平 ， 尤其从信托限制、开发贷管理、Reits指导等融资端大批能够充分感受 ， 境内和境外发债也恢复到平常水平 。
与此同时 ， 国家在财政和货币发展策略方面 ， 应该会接着去年的政策继续推进 ， 目前“三道红线”政策已经浮出水面 。
这意味着 ， 房企的融资环境是中性的 ， 负债该降就得降 。 上半年 ， 很多房企业绩不达标 ， 不达标时间超过2～3个月 ， 甚至有些房企的业绩只有2019年的30% 。
规模有压力、融资有压力 ， 还必须降低债务 。 在此背景下 ， 每家公司的预算都在调整 ， 土地储备、供货量、销售量也都偏谨慎行事 ， 因为必须适应市场的变化 。
所以总体而言 ， 吴建斌指出 ， 如果过去20年 ， 房地产公司是野蛮增长（产品只要价格合理就能畅销） ， 未来20年一定是精细化生长的年代 ， 需要管理的精细化、财务的精细化、运营的精细化 。
“房企要更多适应市场 ， 建老百姓(603883,股吧)所需的房子 ， 无论品质、质量还是服务 ， 都需要深究 。 否则 ， 未来野蛮生长造出来的房子 ， 是卖不出去的 。 ”吴建斌表示 。
物业真正红利在于深耕
也正是截然不同的行情 ， 给了房企不同的生存逻辑 。
吴建斌告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 房企规模扩张的度 ， 要依据“安全垫”来定 ， 而“安全垫”则需要根据市场的上行、横盘、下行等各阶段来定 ， 并且要明确利润空间 。 最后 ， 根据企业是定位“机会主义者” ， 还是“长期主义者” ， 来选择具体的发展策略 。
在吴建斌看来 ， 疫情之下行业会继续进入下行通道 。 有限的利润空间 ， 让绝大部分房企不得不将方向转到细节领域 ， 深耕出效益 。
例如 ， 物业管理服务 ， 以及房地产公司能提供的其他各类服务 ， 如智能化、环保等 ， 建立起以人为本的社区服务 。 吴建斌直言 ， 这是一门大生意 。 “如果哪家房企能把产品做好、把服务做到家 ， 我想未来的10年、20年 ， 这家公司一定会有非常好的发展 。 ”
吴建斌认为 ， 这也是阳光城寻找的方向 。 自2018年开始 ， 阳光城着力打造品质宣言 ， 环保、教育 ， 便是围绕人性的根本需求 ， 借助楼盘、社区这些触点表达出来 。 “比如强调绿色环保 ， 这包括房子的空气、用水等 ， 要适应老百姓需要 。 再比如智能 ， 无论远程操控 ， 还是无接触识别 ， 都需要一点点真正深究到用户需求和产品细节中 。 ”
据了解 ， 对此阳光城已提炼出10个要素 ， 4个标段对应产品线 。 同时 ， 要求社区和物业管理要对小业主服务到位 ， 深入到维修报建、理财、养老、学习、旅游等细节 。
吴建斌很清楚 ， 物业上市是一个风口 ， 但这稍纵即逝 。 近年物业板块得到资本市场青睐 ， 平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至现在的30倍 。
“目前这一轮物业高峰 ， 主要由于物业母公司或者关联公司 ， 通过大量的住宅面积交付和对非业主的增值服务 ， 确保了2~3年内业绩的高增长 。 但随着合约面积天花板的达到 ， 未来估值会趋于一个合理范畴 。 ”吴建斌预测 。
因而地产公司在抓住风口的同时 ， 也要意识到 ， 这一个PE水平估计也就持续2年时间 ， 物业的风口来得快、走得也快 ， 所以物业公司分化是大趋势 ， 只有做好本质 ， 才能获取这一领域的真正红利 。


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