|高和资本徐琍英：房企应对照REITs试点标准做好产权、运营等多方面准备
金融界网站讯当前 ， 房地产企业怎样践行高质量发展？如何探寻第二曲线？产融对接和REITs现状如何？9月17日 ， 金融界机构投资者论坛暨中国房地产企业峰会（2020）在沪隆重举办 。 多位重磅嘉宾、行业领袖等百家机构投资者、重要房企经营者、创新数智化企业家齐聚一堂 ， 就此热议 。 本次峰会由金融界主办 ， 全联房地产商会担任指导单位 ， 战略合作为道琼斯 ， 金融界上市公司中心、金融界上市公司研究院、金融界房地产工作室承办 。
高和资本资本市场部高级副总裁徐琍英参与题为“产融对接共话REITs”的实践者对话 ， 并结合自身实践分享了对REITs的认识和看法 。
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图为：高和资本资本市场部高级副总裁 徐琍英
徐琍英表示 ， REITs本质上是价值释放工具 ， 并不具备天然的赚钱功能 ， 但是当将有高质量现金流的实物资产装入这个工具投放到资本市场中 ， 就能够通过REITs的价值释放功能为投资者带来收益 。
“对于REITs ， 中小投资者、公众投资人如何从中赚取收益 ， 其实跟投资选股一样——选有好内容和好能力的企业 ， 投资给它 ， 然后等着回报 。 REITs也是如此 ， 赚钱的基础是选好的资产和好的管理人 。 ” 徐琍英说 。
2020年4月底 ， 中国证监会与国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 。 徐琍英从机构投资者的角度分享了对于REITs的看法 。 她表示 ， 公募REITs的推出对机构投资者而言 ， 最大的兴奋点是在做不动产投资时 ， 资产选择边界可以更开阔 。
“以前 ， 即便有比较专业的判断和一定的管理能力 ， 资产选择范围也是更多地局限于一线城市 ， 因为一线城市有大宗流动性市场、交易市场 ， 而一线城市之外的不动产终端流动性显著不足 。 从财务投资的角度 ， 我们很难投一个不动产的全生命周期 ， 比如说20年或50年 ， 这个周期投资模型是跑不出来的 ， 收益率是难以满足资金端期望的 ， 那么终端流动性不足或者说没有确定退出市场的资产我们就很难下决心投 。 但当公募REITs出现之后 ， 不动产流动性的区域差异就被消除了 ， 二三线甚至更下沉的区域资产资本都愿意考虑 。 从资产端看 ， 得益于公募REITs ， 各区域资产只要有相同的管理运营水平和对等的现金流汇报 ， 就可以得到资本平等的对待 ， 这对于实体经济发展具有重大意义 。 ” 徐琍英进一步解释道 。
关于本轮试点对房企的影响以及房企该如何做准备 ， 徐琍英表示 ， 此次试点主要集中于基础设施领域 ， 虽然强调了“不涉房”的逻辑但是 ， 首批试点走出来的实践路径和操作模型 ， 对未来房企在商业地产领域落地公募REITs方向具有重要的借鉴意义 。
“从目前这个阶段来讲 ， 首轮试点没有把商业地产放进来 ， 某种程度上也是一件好事 ， 因为试点环节会有很多试错的过程 ， 以及创新模式的探索、校验、修正等多次循环往复的过程 ， 参与首批试点是有较高的隐性成本的 。 我特别敬佩那些愿意参与到首轮试点中的企业 ， 他们主动承担了这些隐性或显性的成本 ， 在最终溢价很可能无法在首轮试点中完全释放出来的背景下 ， 为自己搭建公募REITs平台的同时也为市场和行业开拓了可行路径 。 ” 徐琍英说 ， “如果说商业地产的公募RETIs将在3-5年后有望推出的话 ， 那么咱们房企应该利用3-5年的时间 ， 关注这轮试点 ， 了解REITs试点标准、准入门槛和运营机制 ， 结合自身持有的不动产业务特点做好相应准备 ， 当公募REITs的未来到来之际 ， 第一时间从中享受到红利 。 ”
在发言的最后 ， 徐琍英也提醒道 ， 目前REITs正在试点中 ， 还有很多技术性问题和市场配套机制有待完善和实践摸索 ， 境内REITs市场能否发展成为像海外REITs市场一样 ， 成为具有独立投资价值的新大类资产 ， 很大程度上决于试点项目的实践效果 。
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