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富力|独家｜富力地产计划通过发行REITs、资产出售筹集资金120亿

“预计富力地产能在年底将资产负债率降至70%以内 。 ”
作者：华夫饼
编辑：tuya
出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）
据公司情报专家《财经涂鸦》消息 ， 继120亿资产抛售计划 ， 在新加坡交易所发行REITs、以及发行美元债融资计划后 ， 富力地产（2777.HK）于近日宣布将配售2.57亿股新H股 ， 偿还境外债务性融资 ， 以化解短期债务压力 。
9月16日 ， 富力地产公告称 ， 将按每股配售价9.82元 ， 配售2.57亿股新H股 ， 拟将配股所得25.24亿港元用于偿还境外债务性融资 。 该公司可根据实际及到期情况以自筹资金偿还该等债务 ， 并在募集资金到位后予以置换 。
资产处置方面 ， 据《财经涂鸦》了解 ， 富力已就出售旗下两个项目进入合同制定阶段 ， 约能获得60亿元的资金 。 此外 ， 富力也正筹备出售其他一些项目和资产 ， 包括一些在建的发展中物业 ， 预计带来另外60亿元的现金流 。
未来酒店融资方面 ， 富力会考虑房产基金的形式进行融资 ， 选用部分其曾在2017年收购的72家万达酒店用来做REITs ， 预计未来10个月左右落地 ， 首先计划在新加坡交易所发行 。
短债方面 ， 除了直接融资 ， 富力已与多家银行达成展期和续贷的安排 ， 而其现金动态保持在 350 亿元水平 ， 海外融资计划方面 ， 富力筹备于近期发行6亿美元债 ， 以借新还旧 。
据了解 ， 富力地产在2020年年内约有100多亿的债劵到期 ， 在明年 1-2 月份有 100 亿元债券到期 ， 境外也有几亿美元的债券到期 。
资产负债率方面 ， 截至6月30日 ， 富力地产总负债为3517.59亿元 ， 一年内到期的短期负债约为892.4亿元 ， 资产负债率为80.3% ， 净资产负债率为177% ， 资产负债率仍然处于高位 ， 去杠杆压力仍在 。
关于房企的“三条红线” ， 据《财经涂鸦》了解 ， 富力预计能在明年满足2 条 ， 一是现金短债比大于 1 ， 通过偿债减少债务规模 ， 资金来源除了自身现金外还有资产出售；第二是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%：富力预计能在年底降至70%以内；第三点是房企的净负债率不得大于100%：截至 2020 年 6 月末 ， 公司净资产负债率为177% ， 难以在年底降到 100%以下 ， 可能短期内会触及此条红线 ， 但富力拥有大量资产 ， 并已确定了出售策略 ， 预计可以度过这次考试 。
此前 ， 富力地产联席主席李思廉在业绩发布会上透露 ， 富力已有“减磅计划” ， 无论是投资物业 ， 或者发展项目 ， 都有出售的计划 ， 不过商业物业的谈判一般都慢一点 ， 也牵涉着一些公司的重组、税务的安排 。 减少负债是富力地产当前的一大要务 ， 到今年年底 ， 富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右 。 未来9个月 ， 富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务 ， 其中超过一半会有重组的安排 ， 其他的靠资金和销售来抵消 。
同时 ， 穆迪在近日报告中称 ， 富力提出的25亿港币配股计划将改善公司信贷状况 ， 但公司仍存在较大融资缺口 。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“拟议中的配股提供了一些短期流动性 ， 但富力地产的资金需求仍然很高 ， 其对近期债务的偿付能力仍不确定 ， 这反映在穆迪此前的负面展望中 。 ”
富力在未来12个月持有的360亿元人民币现金和约200亿元人民币的运营现金流(不包含土地支付)仍不足以偿付其750亿元人民币的到期债务 。
富力|独家｜富力地产计划通过发行REITs、资产出售筹集资金120亿
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2020年前8个月 ， 公司共有约190亿境内债发行额度 ， 但新债发行仍取决于市场状况和投资者的风险偏好 。 此外 ， 富力地产还在与买家谈判出售其约120亿元人民币的开发项目和商业地产 。
穆迪预计 ， 富力地产未来12-18个月的杠杆率(以收入/调整后债务衡量)将从截至2020年6月的46%提高到50%-55% ， 原因是该公司将减少拿地 ， 并偿还部分到期债务 。 此外 ， 穆迪还预计 ， 未来12-18个月 ， 富力地产调整后的债务/资本化比率也将从2020年6月的66.9%小幅上升至65% 。


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