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项目|厦门地王浮沉记( 二 )


采访人员了解到 ， 该地块名为海投白鹭湾 ， 位于厦门市海沧区马銮湾片区灌新路与新景西路交叉口东北侧 ， 土地面积25478.663平方米 ， 计容建筑面积63697平方米 ， 容积率2.5 。
一直以来 ， 由于地价过高缺少盈利空间 ， 海投白鹭湾入市节奏缓慢 ， 营销推广动作较少 。 时隔近四年 ， 该项目才首次获批四栋楼共计309套住宅房源 ， 户型为79~126平方米 。
根据厦门克而瑞数据 ， 海投白鹭湾的平层预售单价区间为32658~37488元/平方米 ， 整体均价约34800元/平方米；复式预售单价区间为36888~39798元/平方米 ， 整体均价约38000元/平方米 ， 可谓“面包低于面粉价” 。
不仅如此 ， 海投白鹭湾并没有独立的售楼处 。 置业顾问表示 ， 项目售楼处目前位于海投地产的另一个项目湖海庄园 ， 预计将在10、11月开盘 ， 具体时间还未定 。 “只需认筹2万元 ， 就有九二折的优惠 ， 预计折扣价平层均价约3.2万元/平方米 ， 复式均价约3.6万元/平方米 。 ”
置业顾问重点向采访人员推荐复式的“楼中楼”户型 。 “这些户型赠送面积比较多 ， 差不多有一个房间 ， 保证可以通过政府的验收 。 ”该置业顾问如是说道 。
“该项目亏损基本无可避免 。 ”一名长期关注厦门楼市的业内人士告诉采访人员 ， 2016年前后厦门出让的地块已基本上入市销售 ， 类似的地块项目需要采用多项目平衡的方法 ， 才能降低此类情况的营运损失 。
采访人员走访发现 ， 以“赠送面积”、折扣优惠为卖点的项目在马銮湾片区屡见不鲜 。 例如 ， 位于海沧区新阳大道旁的建发和玺 ， 便号称“小高层得房率超80% ， 洋房得房率甚至超过90%” 。
这样的超高得房率是如何炼成的呢？在116平方米的高层样板间内 ， 采访人员注意到5块隐藏的“赠送面积” ， 仅在地板上贴着一小段黄线 ， 并用小字标注“需改造区域 ， 以交付为准” ， 在精致的装修中让人难以察觉 。 “赠送部分也都会全部装修好交付 ， 不需要业主再自行改造 。 ”置业顾问承诺道 。
据置业顾问介绍 ， 建发和玺目前最高可享受九六折优惠 ， “买车位优惠两个点 ， 认购及7天内付清首付还可以分别获得一个点的优惠” 。
对此 ， 建发国际（1908.HK）资本市场中心相关负责人向采访人员表示 ， 上述情况暂不清楚 ， 将向项目公司了解具体情况 。 但截至发稿 ， 尚未收到新的回复 。
地王频出
与不温不火的楼市不同 ， 今年以来 ， 厦门土拍一直火爆异常 ， 两度刷新总价地王 。
据厦门克而瑞数据 ， 2020上半年 ， 厦门共成交8幅住宅用地 ， 总建约73.50万平方米 ， 吸金255.40亿元 ， 平均溢价率约26.9% ， 成交楼板价上升至34750元/平方米 。 其中 ， 6幅岛外宅地被本土国企包揽 ， 2幅岛内宅地则分别被中骏和旭辉竞获 。
实际上 ， 正是伴随着一次次高价地的拍出 ， 厦门房价得以一次次的高攀 ， 甚至周边二手房价格也因此水涨船高 。 “一块地、一个项目 ， 会影响一个板块的房价 。 ”一名厦门当地居民告诉采访人员 ， 中骏天禧附近东方山庄的几个老项目 ， 因为百亿地王的拍出 ， 仅上半年房价已涨至6.5万元/平方米 。
采访人员梳理发现 ， 厦门岛内高价地的得主 ， 往往集中在中骏和建发两个“老面孔” 。
2013年 ， 建发集团以楼面价29935元/平方米拿下现在的建发央玺项目地块 ， 当时刷新了岛内单价纪录 。 时隔多年 ， 2018年9月 ， 岛内再次供地 ， 建发以总价57亿元 ， 楼面价38102元/平方米 ， 溢价率27% ， 刷新纪录 。 直至2018年12月 ， 中骏接棒建发 ， 以38.05亿元、楼面价39090元/平方米、溢价率18.4%竞得厦门枋湖2018P03地块 。 此后 ， 不到半年内 ， 中骏又分别于2019年11月、2020年4年内两次刷新总价纪录 。
“由于岛内土地的稀缺性 ， 现在只要拍一块地基本就会出现一个新地王 ， 所以也并非是房企刻意去寻求地王 。 渐渐地我们对于地王项目也没那么敏感了 ， 不会特意去关注它们的进展 。 ”厦门一岛内高端项目的项目营销总监在接受采访人员采访时直言 。


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