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中年|万科物业朱保全：物业的本质是“替业主花好钱”


来源： 凤凰网房产
物业行业是如今的风口行业 ， 但对物业的认识却不一 ， 这个行业的本质到底是什么？
9月18日 ， 在上海举办的“Jump大会”上 ， 万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全在题为《物业的本质》演讲中给出了答案 ， 并详细阐述了物业行业的现状、痛点、本质及解决方案 。
中年|万科物业朱保全：物业的本质是“替业主花好钱”
本文插图

万科物业首席执行官朱保全的演讲现场 。
物业与多业权
他从锦旗事件谈起 。 “收到锦旗后 ， 宁波万科物业发了一封公告 ， 公告发出后 ， 上了微博热搜 ， 因为出现了观点和内容 ， 形成了一个对行业的讨论 。 如果冷静下来 ， 看行业是什么 ， 这样会很有价值 。 ”
朱保全列举了两个数据 。 上市物业公司市盈率中位值已经大于45倍 。 但从外接的二手物业数据看 ， 起始物业费收缴率小于70% 。 这两个数据相关联 ， 不难得出一个答案：物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力 。 而从人才的角度 ， 物业行业90%小于本科 ， 地产行业80%大于本科 ， 而基金和投行99%大于本科 。 “我一直在苦苦求问：到底是一群劳动者干出了令高智商乐得出钱的行业？还是一群高智商投资人投出了一个不为人知的故事？”

对于“物业”一词 ， 在黑石报告中是资产 ， 在大家的语言中是“四保” ， 而在资本市场则是分散的市场+保安拦截+最后一百米服务 。 朱保全认为 ， 城市很重要的一个数据叫容积率 ， 物业管理是一个跟容积率非常相关的事情 。 而不动产有两重属性：产权属性和资产属性 。 用途上 ， 对应的是使用和租赁 。 用四象限图来看 ， 单一业权会涉及FM（设施管理）和PM（物业管理） ， 多业权下则全是PM 。
物业的本质
【中年|万科物业朱保全：物业的本质是“替业主花好钱”】在有了区隔后 ， 物业的本质就清晰起来 。 “在一个建筑里边形成了多个业权或者多个租户的时候 ， 在这种公共部位 ， 电梯、楼道、大堂、绿化等等这些事情上 ， 需要一个第三方的人来替大家把它管起来 。 ”朱保全比喻是“三个和尚挑水” ， 需要先凑份子 ， 再请人 ， 物业费是按套内面积计算 ， 而支出是套外的公共面积来支出 。
在这种关系的基础上 ， 朱保全认为物业公司的核心能力不是“四保” ， 而是游说 ， 是专业 。 物业公司是用专业的能力把绿化公司、保洁公司、电梯维保公司管理好 ， 同时需要具备跟业主对话的能力 。 “把物业公司形容为管家 ， 是特别准确的理解 。 ”

而对业委会 ， 朱保全认为其核心权力是游说 ， 是公心 。 “（业委会）是否愿意把一件事情去与全体业主达成共识 ， 这是让一个准公共经济变成B2B的非常核心的点 。 ”
物业行业呈现出来的矛盾很多 ， 朱保全认为是多方面的原因 。 首先是房屋资产背后的物权是一份很实在的权利 ， 业主被赋权后需要行权；业主的个体、业主的群体、业主的代表 ， 三方在信息上及利益上有一致性的问题；在物业公司总部、经理人、基层员工间也存在一致性的问题 。
中年|万科物业朱保全：物业的本质是“替业主花好钱”
本文插图

万科物业首席执行官朱保全的演讲现场 。
物业公司值钱吗
问题和矛盾反映了行业的诸多痛点 。
但就是这样一个充满矛盾、价格又无法完全市场化的行业 ， 它哪里值钱？
“现在 ， 大家都觉得物业有离客户近+保安拦截的‘天然优势’ ， 可以开展多种经营 ， 但事实是 ， 在过去15年里 ， 物业公司跟各个行业没打过一场胜仗 ， 电梯广告、快递、中介、外卖、团购一一攻破 ， 物业毫无还手之力 。 ”
那物业还值钱吗？
“没有一个行业比这个行业更好 。 ”在朱保全看来 ， 其他所有行业全是用脚投票 ， 而物业则是51%的人的投票就能够代表100%的人 。

“所以 ， 物业的本质是替业主花好钱 。 物业和基金管理人（GP）一样 。 ”朱保全认为 ， 如果能花好钱 ， 让业主满意 ， 那么提高的物业费就是超额的纯收益 ， 这是其他行业无法媲美的 。 “物业能在资本市场获得20-30倍的市盈率 ， 我觉得已经超过了很多行业 。 ”
那么 ， 物业行业如何获得更高的估值 ， 它未来的机遇来自哪里？
“物业是个劳动密集型的行业 ， 我们要做的就是用好基层的资源 。 要少一些地产利润转移 ， 少一点商业假象 ， 多花点钱和时间在客户和基层员工 ， 多一点物业的真实价值创造 。 ”朱保全坚信 ， 这个行业的故事 ， 不管是谁讲的 ， 只要城市文明还在 ， 只要多业权的容积率还在 ， 只要人们还生活在一起 ， 聘请一家第三方专业公司的机会就永远存在 。
在现场问答环节 ， 当被问到这些年 ， 对物业本质的看法是否发生变化时 ， 朱保全表示 ， “为业主实现资产的保值和增值的观点 ， 我一直未变 ， 它是物业最本质的东西 。 ”
朱保全提到 ， 贝壳为自己选择了两个关键词：用ACN告诉所有的中介同行 ， 它是一家网络公司；用GTV告诉所有的网络公司它的客单价最高 。 “物业行业也需要新的关键词 ， 是什么呢？一个是AUM（Asset Under Management） ， 在这个量级上 ， 万科物业我估计差不多有10万亿；一个是COS（Customer on Service） ， 你服务的客户是多少 。 我觉得这两个词是今天物业行业还很少提的 。 ”


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