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三年|北京8月住宅销售创三年单月新高( 二 )


9月和10月会持续8月的行情吗？9月以来 ， 恒大率先在全国打响7折营销战 ， 一部分房企已经加入战局 。 多位房企的人士向经济观察报透露 ， 未来三四个月 ， 房企将不惜代价的进行销售和回款 。
上述项目销售负责人认为可能性不大 ， 在他看来 ， 8月销售面积攀升有其特殊性 ， “像丰台中海和金茂的项目 ， 开盘去化率都超过一半 ， 当月消化的差不多了 ， 如果金九银十还有类似的项目开出来 ， 那应该没问题 ， 否则肯定达不到 。 ”
从8月二手房成交数据来看 ， 根据保利投顾的研究报告 ， 8月北京二手房带看量超过10万套 ， 环比上升16% ， 但最终成交16057套 ， 环比下降1% ， 也不及5月和6月的成交量 。
一手房销售面积创纪录 ， 而二手房销售一般 ， 一定程度验证了上述项目销售负责人的判断 。 即新房成交较好 ， 主要因为部分核心区域项目入市 ， 迎合积压下来的部分需求 ， 形成短期放量 。
同花顺的数据显示 ， 9月前两周 ， 北京商品住宅成交面积为34万平方米 ， 只有8月成交的三分之一 。 如果9月想要达到8月的成交水平 ， 成交面积需要在接下来的两周超过60万平方米 。
贝壳研究院分析师许小乐也认为 ， 今年金九银十仍难出现 ， 主要原因有三 。
第一 ， 过去三年都没有出现“金九银十” 。 根据贝壳研究院数据 ， 过去三年 ， 全国18个城市9、10两个月的成交量均比上月下降 ， 环比降幅在5%-10%左右 。 317调控之后 ， 房地产市场已经不存在明显的波峰了 。
第二 ， 今年的调控政策更加精准施策 ， “金九银十”更难出现 。 中央多次强调“房住不炒”的政策导向 ， LPR利率连续四个月保持不变 ， 上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整 。 房地产市场快速升温的条件不存在 。
第三 ， 市场预期较弱 ， 贝壳研究院数据显示 ， 8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降 ， 房源交易时间仍然保持100天的长周期 ， 这样的市场很难开启改善型换房链条 。 因此 ， 今年二手房市场很难有起色 。
许小乐认为 ， 新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响 ， 可能会出现降价售房的小行情 ， 但价格不仅难以上涨 ， 反而可能小幅下降 。
土地热度减退
对于多数开发商来说 ， 北京是一个特别的区域 。 超过的两千万的常住人口 ， 对于住房需求的不言而喻 。 2005年到2017年317调控前 ， 北京每年商品住宅成交面积均在千万平方米级别 ， 即便是2008年金融危机影响 ， 也接近900万平方米 。
受317楼市调控政策影响 ， 2017年北京商品住宅成交面积下滑至557万平方米 ， 2018年进一步下滑至509万平方米 。 2019年 ， 受开发商促销等因素影响 ， 北京新房成交面积达到了723万平方米 ， 创下317以来新高 。
一个城市的人口变化、人均可支配收入、房地产成交、房价等指标是房企衡量投资的重要依据 。 但实际上 ， 多数房企对北京土地保持一定警惕 。
一位30强的房企营销负责人表示 ， 在向全国扩张的过程中 ， 项目进京一直是他所在公司的梦想 ， “之所以一直没有进来 ， 就是觉得地价这么高 ， 房价空间又不大 ， 万一拖住了 ， 可能会影响整个集团 。 ”
Wind数据显示 ， 截至9月17日 ， 2020年北京土地成交平均楼面价为2.7万元/平方米 ， 位居全国第一名 。 如果单看商品住宅用地成交 ， 这一数字是3.3万元/平方米 。 而同为一线城市的上海商品住宅楼面价还不足万元 。
截至9月17日 ， 2020年北京累计出让土地52幅 ， 土地成交金额1529亿元 ， 期中疫情前成交的土地金额占比超过三成 。 这些土地为北京增加供应560万平方米 ， 期中新增商品住宅供应面积448万平方米 。
6月以来 ， 北京商品住宅用地（包括住宅混合用地）的买方 ， 就极少出现民企单独身影 。 同花顺数据显示 ， 6月1日到9月16日 ， 北京累计成交13幅住宅用地 ， 除了佳兆业和路劲各获得一幅外 ， 其他土地成交均为央企、国企或联合体 。


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