城市房价|过去4年，哪些城市房价涨幅最大？令人大跌眼镜！
本文转载自公众号：“楼市参考”
文 | 白羊
以2016年“930”新政为开始 ， 此轮调控马上就4周年了 ， 迄今仍无大范围放松迹象 。
那么 ， 调控效果怎么样呢？或者说在这个调控期（逆周期）内 ， 各地房价到底涨多少呢？
日前 ， 中房智库以国家统计局每月发布的70个大中城市指数为依据 ， 对过去4年主要城市的房价变化做了一次梳理 。
梳理发现 ， 从2016年8月到2020年8月 ， 新建商品住宅房价平均涨幅达到了34.18% ， 平均年复合增长率为8%；二手住宅表现稍弱 ， 平均涨幅为22.18% ， 平均年复合增长率为5.08% 。
考虑过去4年我国GDP增速和股市等表现 ， 及行业处于逆周期的事实 ， 楼市8%和5.08%的复合增长率当真不差 。
当然 ， 也有一些表现大跌眼镜的城市 ， 比如今年上半年楼市热到发烫的深圳 。
此轮调控以来 ， 市场一直有个主流观点 ， 即国内楼市会严重分化、呈现马太效应 ， 综合实力强劲儿、人口持续流入的核心性大城市 ， 房价会强者恒强 。 尤其是今年以来深圳楼市高烧难退 ， 更是强化了国人的对深圳楼市的印象 。
然而数据显示 ， 并不是那回事儿 。 
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（图表来源：中房智库）
由上图可见 ， 过去4年 ， 深圳新建商品住房房价累计涨幅只有4.96%（只有涨幅平均值的1/7和NO.1西安涨幅值的7%） ， 年均复合增长率只有1.22% ， 在国内主要城市中排名垫底 。
原因并不难理解—限价 。 此轮调控以来 ， 限价是各城市普遍开的一剂猛药 ， 越是大城市药量越大 ， 尤其是像北上深这样的一线城市 ， 限价政策会人为压低新建商品住宅房价数据 。 比如新建商品房4年涨幅榜倒数第二的就是上海 ， 涨幅也只有9.88% ， 不过涨幅还是比深圳高出了近1倍 。
也由此可见限价政策对深圳一手住房市场施加的扭曲力之大 。 
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（图表来源：中房智库）
在不受限价制约二手房方面 ， 深圳表现要稍好些（深圳楼市本身就是个二手房主导的市场） ， 二手住宅4年涨幅为27.14% ， 高于平均线约5个百分点 。
说实话 ， 这个表现只能说差强人意 ， 要知道它可是深圳也 。
位居过去4年二手住房涨幅排行榜前三甲的分别是无锡（45.78%）、济宁（41.42%）、唐山（41.38%） ， 这里面无锡经济实力最强 ， 但终究还是和深圳没法比 。 可深圳的二手住房房价涨幅只有无锡同期涨幅的六成左右 。 在不限价的二手住宅市场 ， 这明显说不过去 ， 尤其是今年上半年深圳楼市不是一般的热 。
从上述数据来看 ， 2016年8月及其后上车深圳楼市并不是一个特别好的主意 。 去强二线的无锡 ， 或者三线的济宁 ， 都比入手深圳强 。
是官方公布的数据不够客观真实呢？还是中房智库的算法公式有问题呢？大家可自行评判 。
下面笔者提供些其他数据供大家思辨 。
先看资金汇聚情况 ， 截止2020年8月底 ， 深圳市本外币各项存款余额95845.44亿元 ， 较2016年8月底的63585.91亿元 ， 增幅达50% 。 这意味着过去4年深圳最直观的财富存量增长了一半 。
再看住户贷款数据 ， 因查不到具体到月的数据 ， 就以2016年8月到2020年8月之间的年度数据为例 。
2016年底时 ， 深圳住户贷款余额为15022亿 ， 到2019年底时这一数据为22409亿 ， 增幅为49.2% 。
无论是存款增幅还是贷款增幅 ， 资金面的表现都远远高过上述统计的房价增幅 。
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